Berliner Räumung

1. Allgemeines
 

Die sog. "Berliner Räumung" ist eine besondere Form der Zwangsräumung und ist seit dem 01.05.2013 in § 885a ZPO geregelt. Anders als bei der Zwangsräumung nach § 885 ZPO beschränkt der Vermieter seinen Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Herausgabe des Mietobjektes, d. h. auf Besitzeinräumung.

 

Für die Beschränkung der Räumung auf die Herausgabe der Wohnung war bis zum 30.04.2013 die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gegenüber dem Schuldner erforderlich. Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01.05.2013 kann der Vollstreckungsauftrag nach § 885a Abs. 1 ZPO darauf beschränkt werden, dass der Schuldner aus dem Besitz der Wohnung gesetzt und der Gläubiger in den Besitz eingewiesen wird. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts ist daher nicht mehr erforderlich. Es müssen nur die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (auf Herausgabe des Mietobjektes lautender Titel, Vollstreckungsklausel, Zustellung des Titels an den Schuldner und Vollstreckungsantrag) vorliegen. Zudem muss der Gerichtsvollzieher in der Mitteilung des Räumungstermins den Schuldner entsprechend informieren.

 

 

2. Ablauf der Berliner Räumung

 

2. 1. Besitzerlangung an den Schuldnersachen und die Folgen hieraus

 

Mit der Besitzverschaffung der Wohnung vom Schuldner an den Gläubiger durch den Gerichtsvollzieher kommt der Gläubiger in den Besitz von Sachen, an denen er sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen kann, aber auch von Sachen, an denen kein Pfandrecht besteht.

 

Ist bei der Zwangsräumung der Schuldner selbst oder eine nach § 885 Abs. 2 ZPO berechtigte Person anwesend und zur Entgegennahme der Sachen bereits, muss der Gläubiger die unpfändbaren Sachen herausgeben. Beachtet der Gläubiger dies nicht, so macht er sich nach §§ 280 Abs. 1 und 823 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig.

 

An den in der Wohnung verbleibenden Sachen trifft den Gläubiger nach § 885a Abs. 3 Satz 1 BGB eine Verwahrungspflicht. Eine Ausnahme davon besteht nach § 885a Abs. 3 Satz 2 ZPO an den beweglichen Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht. Diese darf der Gläubiger unverzüglich vernichten. Der Gläubiger muss also zunächst die vorgefundenen Sachen nach aufzubewahrenden und zu vernichtenden Sachen trennen. Dabei räumt der Gesetzgeber dem Gläubiger eine Haftungserleichterung ein, wonach er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet.

 

Nach § 885a Abs. 4 ZPO muss der Gläubiger hinsichtlich der aufzubewahrenden Sachen einen Monat abwarten. Fordert der Schuldner die Sachen in dieser Frist beim Gläubiger ab, so muss dieser die unpfändbaren Sachen an den Schuldner herausgeben.

 

2. 2. Verwertung des Schuldnervermögens

 

Ist der Schuldner bei der Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher zugegen, empfiehlt sich eine Vereinbarung mit dem Inhalt, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an allen pfändbaren Sachen aufgibt, sofern der Schuldner sich verpflichtet, alle Gegenstände binnen einer bestimmten Frist aus der Wohnung abzuholen. Gleichzeitig sollte der Schuldner bestätigen, dass nach Ablauf der Frist der Gläubiger berechtigt ist, alle Gegenstände der Müllverwertung zuzuführen. Diese Vorgehensweise vermeidet die sonst notwendige Verwertung der gepfändeten und verwertbaren Gegenstände.

 

Nach Ablauf von einem Monat und einem Tag ist dann die Verwertung der Sachen gemäß § 885a Abs. 4 ZPO vorzunehmen. Sachen, die dem Vermieterpfandrecht tatsächlich unterliegen, sind entsprechend nach den §§ 1257, 1233 – 1240 BGB im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verwerten. Die unpfändbaren, aber hinterlegungsfähigen Sachen i. S. d. § 372 Satz 1 BGB sind zu hinterlegen. Die übrigen unpfändbaren Sachen hat der Gläubiger in verwertbare und nicht verwertbare Sachen zu trennen. Die verwertbaren unpfändbaren Sachen müssen dann entweder durch freihändigen Verkauf nach § 385 BGB oder eine Versteigerung nach § 383 BGB verwertet werden. Sachen, die nicht verwertet werden können, kann der Gläubiger nach § 885a Abs. 4 Satz 4 ZPO vernichten.

 

 

3. Fazit

 

Eine Beschränkung der Räumung von Wohnraum auf die Herausgabe beschleunigt die Besitzerlangung und reduziert zunächst die Kosten für den Gläubiger. Andererseits birgt diese Art der Zwangsräumung ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko für den Gläubiger und setzt voraus, dass dem Gläubiger fachlich geschultes Personal in ausreichender Anzahl zur Verfügung steht.

 

Die Zwangsräumung nach § 885a ZPO empfiehlt sich nur in den Fällen, in denen dem Gläubiger bekannt ist, dass die zu räumende Wohnung entweder leer ist, nur noch Müll enthält oder der Schuldner der Entsorgung der vorhandenen Gegenstände zustimmt. Andernfalls spart der Gläubiger zwar die Speditionskosten für den Abtransport und die Einlagerung, muss diese Arbeiten aber selbst durchführen und setzt sich einem nicht unerheblichen Haftungsrisiko aus.

 

 

4. Rechtsprechungsübersicht zur „Berliner Räumung“

 

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 28.10.2014, Az.: 5 W 42/14:

Beauftragt der Gläubiger den Gerichtsvollzieher mit einer Räumung nach § 885 ZPO, kann die Beschränkung der Vollstreckung auf eine bloße Herausgabe des Objektes nur erfolgen, wenn zugunsten des Gläubigers an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht besteht. Andernfalls würde die Schutzvorschrift des § 885a Abs. 4 ZPO umgangen und der Gläubiger verübt eine verbotene Eigenmacht gegen den Schuldner.

 

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.10.2014, Az. I ZB 82/13:

„Kosten einer vor dem 1. Mai 2013 begonnenen Räumung im Sinne von § 885a Abs. 1 ZPO sind keine Kosten der Zwangsvollstreckung nach § 788 Abs. 1 ZPO. Auf diese Räumungskosten ist die Vorschrift des § 885a Abs. 7 ZPO nicht anwendbar.“

 

Landgericht Aachen, Beschluss vom 14.07.2014, Az. 5 T 92/14:

„Erteilt der gläubiger lediglich einen beschränkten Zwangsräumungsauftrag, so muss der Gerichtsvollzieher dennoch offensichtlich unpfändbare Gegenstände des Schuldners wie Kleidung, Toilettengegenstände und persönliche Papiere aus der zu räumenden Wohnung entfernen; hierfür darf er einen angemessenen Kostenvorschuss verlangen.“

 

Oberlandesgericht Rostock, Beschluss vom 15.10.2013, Az. 3 U 80/13:

„Die Verwahrung, Verwertung und Vernichtung der beweglichen Gegenstände des Mieters, die im Falle der vereinfachten Herausgabevollstreckung dem Vermieter als Gläubiger obliegt, ist nicht Teil, sondern Folge der Räumungsvollstreckung. Der Räumungstitel ist daher mit der Inbesitzsetzung des Vermieters verbraucht.“

 

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 02.10.2012, Az. I ZB 78/11:

„Der Gläubiger kann zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (...). Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang vor der in § 885 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Schutzwürdige Belange des Vollstreckungsschuldners werden dadurch nicht in einem Ausmaß betroffen, das von einer auf die Herausgabe begrenzten Zwangsvollstreckung abzusehen ist (...). Diese Rechtsprechung ist aber nicht auf die Vollstreckung eines Zuschlagsbeschlusses nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG übertragbar. Anders als in den Fällen des Vermieterpfandrechts kann sich der Gläubiger bei einer auf § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestützten Vollstreckung auf kein Recht zur Inbesitznahme hinsichtlich der in der Wohnung befindlichen Sachen berufen. Damit fehlt es an einem vorrangigen Recht des Gläubigers, das der nach § 885 Abs. 2 und 4 ZPO gerade auch im Interesse des Schuldners vorgesehenen Entfernung der Sachen entgegensteht.“

 

Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2012, Az. 8 W 93/12:

„Wurde die Räumung einer Mietwohnung nach dem sog. "Berliner Modell" durchgeführt, so können die in die Räume eingebrachten und dort hinterlassenen Sachen nicht durch Vernichtung verwertet werden.“

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09

„Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von § 229 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter über die vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften hinaus sogar verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (...). Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist (...). Vielmehr ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen (...).

Übt deshalb ein Vermieter - wie hier - im Wege einer sogenannten kalten Räumung durch eigenmächtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und kann sich auch nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben (...). Von der Ersatzpflicht erfasst wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung des hierbei in Besitz genommenen Hausrats und der sonst in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Denn den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht (...).“

 

Landgericht Lübeck, Beschluss vom 21.04.2010, Az. 14 T 33/10:

Führt der Vermieter eine sogenannte „Berliner Räumung" durch und kommt es zum Verlust von Räumungsgut, ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz gemäß § 823 Abs. 1 BGB verpflichtet. Der Mieter kann sich unter Umständen auf Beweiserleichterungen berufen. Der Vermieter kann hiergegen nicht mit Mietzahlungsansprüchen bzw. Ansprüchen auf Erstattung von Zwangsvollstreckungskosten aufrechnen, § 393 BGB.

 

Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 23.02.2010, Az. I-10 W 143/09:

Die Zwangsräumung nach dem sogenannten „Berliner Modell" kann gleichzeitig mit der Vollstreckung von Anwaltskosten im Wege der Mobiliarvollstreckung beauftragt werden.

 

Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 17.11.2009, Az. 3 B 50/09:

Dem zur Räumung verpflichteten Mieter kommt eine Schutzwirkung aus dem Umzugs- und Lagervertrag zugute, den der Gerichtsvollzieher mit dem Frachtführer bzw. Lagerhalter zum Zwecke der Zwangsräumung abgeschlossen hat. Deshalb kann der Räumungsschuldner direkt Ansprüche gegen den Frachtführer und Lagerhalter geltend machen. Der Frachtführer seinerseits kann jedoch gemäß § 333 BGB analog dem Räumungsschuldner alle die Einwendungen entgegenhalten, die er auch gegenüber der Gerichtsvollzieherin erheben könnte. Dies betrifft insbesondere die Ausschlussfristen des § 451 f HGB.

 

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16.07.2009, Az. I ZB 80/05:

Es ist zulässig, wenn der Gläubiger den Herausgabeanspruch im Rahmen der Zwangsvollstreckung gemäß § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt, indem er an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht ausübt. Dieses Vermieterpfandrecht hat Vorrang gegenüber der gesetzlich angeordneten Entfernung der beweglichen Sachen. Dabei hat der Gerichtsvollzieher nicht zu prüfen, ob die in der Wohnung befindlichen Gegenstände dem Vermieterpfandrecht unterliegen.

 

Amtsgericht Bremen, Beschluss vom 09.07.2009, Az. 244 M 441175/09:

Das Gericht bestätigt die Zulässigkeit der sogenannten „Berliner Räumung".

 

Amtsgericht Köpenick, Beschluss vom 25.01.2008, Az. 32 M 8003/08:

Beauftragt der Räumungsgläubiger den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung nach dem „Berliner Modell" und berechnet der Gerichtsvollzieher dennoch den Räumungskostenvorschuss aufgrund der üblichen Berechnungsmethode für eine gewöhnliche Zwangsräumung, ist der Gerichtsvollzieher zur Ausführung des Vollstreckungsauftrages verpflichtet, auch wenn der Gläubiger den Vorschuss nur unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt.

 

 

Jana Wegert

Rechtsanwältin

 

Stand: Januar 2017

 

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