Schönheitsreparaturen - ein aktueller Überblick

1. Ausgangspunkt Gesetz

 

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 S. 2 BGB. Eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist – auch in einer Formularklausel – in engen Grenzen zulässig.

 

Formularklauseln unterliegen einer strengen Wirksamkeitsprüfung, §§ 305 ff. BGB. Wohnungsunternehmen verwenden nahezu ausschließlich Formularklauseln. Die Unwirksamkeit eines Teils einer Klausel führt bei Formularklauseln zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel, § 306 BGB. Auch ein salvatorischer Zusatz, wie z. B.:  "soweit gesetzlich zulässig", kann diese Unwirksamkeitsfolge nicht beseitigen, weil er für einen Laien unverständlich ist, vgl. BGH, Az. VIII ZR 137/12; BGH Az. VIII ZR 137/12.

 

 

2. Umfang der Schönheitsreparaturen – Begriff

 

Der Begriff ist § 288 IV S. 3 II. Berechnungsverordnung definiert. Die Definition ist aber veraltet und daher anpassungsbedürftig: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Zu prüfen ist bei der Vertragsgestaltung im Einzelfall, ob dem Mieter wirklich noch ein Kalken der Wände und Streichen von Innentüren übertragen werden soll... Eine bedenkenlose Überragung der althergebrachten Definition in den Mietvertrag ist nicht zu empfehlen.

 

Balkone und Außenseiten von Fenstern  und Türen unterliegen in keinem Fall den Mieterpflichten, BGH 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/08; BGH 10.02.2010, Az. VIII ZR 222/09 – jedenfalls nicht ohne hinreichende Kompensation; BGH 31.08.2010, Az. VIII ZR 42/09. Entsprechendes gilt für das Abschleifen von Parkett, BGH 20.11.2012, Az. VIII ZB 137/12.

 

Vorsicht sollte bei Alternativbezeichnungen wie "Renovierung" walten. Das OLG Koblenz hat im Beschluss vom 22.05.2014 zu Az. 3 U 182/14 erklärt, dieser Begriff umfasse nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht nur Schönheitsreparaturen sondern auch Instandsetzungsmaßnahmen an Bauwerken, was zumindest in der Wohnraummiete zur Unwirksamkeit führen würde.

 

Wichtig ist, Fachhandwerkerklauseln zu vermeiden. Allenfalls darf dem Mieter die Kostentragung oder die Erbringung einer Eigenleistung auferlegt werden. Auch Begriffe, die wie die Formulierung „ausführen zu lassen“ auf eine Pflicht zur Beauftragung eines Fachunternehmens hindeuten, führen zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel (Abkehr vom bisherigen blue-pencil-Prinzip); BGH 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09.

 

Nicht nur aus der Wortwahl sondern auch aus der Wortstellung im Satz lassen sich Anhaltspunkte für das Verständnis der Regelung gewinnen, BGH 20.03.2012, Az. VIII ZR 192/11.

 

Zudem muss die Klausel ausdrücklich berücksichtigen, dass der Mieter nicht in jedem Falle zur Renovierung verpflichtet ist (Ausnahme für bauliche Mängel, höhere Gewalt, Einwirkungen durch Dritte etc.).

 

 

3. Anfangsrenovierungen

 

 

  • BGH 02.12.1992, Az. VIII ARZ 5/92

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, „vor seinem Einzug, spätestens aber bis zum ...“ auf seine Kosten die Renovierung der Wohnung vornehmen zu lassen, ist wegen Einbeziehung eines vorvertraglichen und damit nicht vom Mieter zu vertretenden Renovierungsaufwandes unwirksam. (Anfangsrenovierungsklausel)

 

  • BGH 01.07.1987, Az. VIII ARZ 9/86

Ist die Wohnung im Zeitpunkt der Vermietung nicht renoviert, kann die Schönheitsreparaturpflicht mit Fristenplan formularmäßig auf den Mieter jedenfalls dann übertragen werden, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Das gilt selbst dann, wenn Renovierungsbedarf bestand  und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich abbedungen wurde.

 

  • KG Berlin 10.01.2005, Az. 8 U 17/04

Die formularvertragliche Verpflichtung des Wohnraummieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung stellt eine unangemessene Benachteiligung dar.

 

  • AG Berlin-Mitte 29.03.2007, Az. 18 C 113/06.

Die individuell vereinbarte Übernahme einer Anfangsrenovierungspflicht – kombiniert mit einer formularvertraglichen laufenden Renovierungspflicht kann bei angemessener Kompensation der Aufwendungen für die Anfangsrenovierung wirksam sein (Kaltmieterlass in den ersten Monaten).

 

  • BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach Ansicht des BGH  gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet werde. Ggf. werde der Mieter dadurch verpflichtet, die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete bei bestehendem Renovierungsbedarf zu Mietvertragsbeginn in drei Zimmern sei kein angemessener Ausgleich.

 

  • BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 24 2/13

Für die Frage, ob die Wohnung als renoviert gelte oder nicht, komme es darauf an, „ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“.

 

  • LG Lüneburg 04.08.2015, Az. 5 O 353/14; OLG Celle 13.07.2016, Az. 2 U 45/16

Auch in der Gewerberaummiete ist eine Schönheitsreperaturklausel nichtig, wenn dem gewerblichen Mieter unrenovierte Räume ohne angemessenen Ausgleich überlassen werden.

 

  • LG Berlin 18.08.2015, Az. 63 S 114/14

Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung zu Beginn renovierungsbedürftig war.

 

 

4. Endrenovierungen

 

  • BGH 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02 (starre Pflichtenlage)

Eine Formularklausel, durch die der Wohnraummieter verpflichtet wird, die Wohnung bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Aufgrund des Summierungseffektes ist dann auch eine Klausel zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen im selben Mietvertrag unwirksam, selbst wenn beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Mietvertrag zu finden sind.

 

  • BGH 05.04.2006, Az. VIII ZR 109/05

 

Eine AGB-Klausel, nach der der Mieter bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (entspr. Endrenovierungsklausel)

 

  • BGH 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06

Eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, selbst wenn der Mieter keine laufenden Schönheitsreparaturen ausführen muss.

 

  • BGH 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08

Trotz starrer und deshalb unwirksamer Formularklausel zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter ist eine erst später bei Einzug im Übergabeprotokoll individuell (d.h. nur für den Einzelfall) vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter wirksam. Zur Frage, wann eine Endrenovierungsklausel individuell ausgehandelt wurde vgl. LG Berlin 19.02.2007, Az. 67 S 484/05 und LG Potsdam 19.06.2008, Az. 11 S 151/07.

 

 

5. Laufende Renovierungen

 

  • BGH 28.04.2004, Az. VIII ZR 230/03

Eine Formularklausel ist transparent, wenn in der Fußnote ein Plan mit den „im allgemeinen“ angemessenen Fristen für die einzelnen Räume enthalten ist. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB.

 

  • BGH 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03 (starre Fristen)

Eine formularvertragliche Belastung des Mieters über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus ist mit der Gesetzesregelung, die die Schönheitsreparaturpflicht  grds.  dem Vermieter zuweist, unvereinbar, denn damit würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt werden, als der Vermieter ohne die Vereinbarung schulden würde. Anhaltspunkte für einen tatsächlichen Renovierungsbedarf in Wohnräumen sind dem Mustermietvertrag des BMJ von 1976 zu entnehmen. (Fristen müssen flexibel ausgestaltet sein.)

 

  • BGH 14.07.2004, Az. VIII ZR 339/03

Aus der Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ erkennt der verständige Mieter trotz der Fokussierung auf die Kostentragung die Ausführungspflicht. Die Klausel ist  hinreichend bestimmt. Die vereinbarte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist Verkehrssitte geworden. Die Belastung des Mieters wird in der Regel bei der Mietkalkulation berücksichtigt.

 

  • BGH 20.10.2004, Az. VIII ZR 378/03

Um einen den Mieter starren Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.

Der Vermieter kann Geld statt Arbeit bei bevorstehendem Umbau verlangen.

 

  • BGH 16.02.2005, Az. VIII ZR 48/04

Die Fristverlängerung kann in das Ermessen des Vermieters gestellt werden, dieser muss dann eine gerechte („billige“) Ermessensausübung vornehmen.

 

  • BGH 09.03.2005, Az. VIII ZR 17/04

In der Klausel muss nicht ausdrücklich formuliert werden, dass die Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen erst ab Mietbeginn laufen, das kann auch die Auslegung ergeben.

 

  • BGH 06.04.2005, Az. VIII ZR 192/04

Der Vermieter kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter einen Kostenvorschuss für die Durchführung vertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Ist kein Fristenplan vereinbart, wird auf den objektiven Renovierungsbedarf abgestellt. Unerheblich ist, ob die Substanz der Wohnung gefährdet ist.

 

  • BGH 13.07.2005, Az. VIII ZR 351/04

Die Formularklausel im  Wohnraummietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen "in der Regel ... spätestens nach drei Jahren" usw. auszuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Aber: KG Berlin 22.05.2008: „Regelmäßig“ deutet auf starre Fristen hin!

 

  • BGH 05.04.2006, Az. VIII ZR 106/05

Die Formularklausel im  Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, die während der Mietzeit notwendigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, wobei auf die „üblichen“ Fristen Bezug genommen wird, enthält einen starren Fristenplan.

 

  • BGH 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05

Schadenersatzansprüche wegen übermäßiger Abnutzung durch Rauchen bestehen gegen den Wohnraummieter nur bei Substanzschädigung, d.h. wenn mehr erforderlich ist, als üblicherweise durch Tapezieren und Streichen erfolgt.

 

  • AG Bremen 04.05.2007, Az. 8 C 34/06

Es gibt keinen Grundsatz, dass der Mieter in einer optisch einwandfreien Wohnung wohnen muss (kein Anspruch des Vermieters auf Ausführung durch den Mieter während der Mietdauer, wenn nur rein optischer Mangel besteht ohne unzumutbare Beeinträchtigung des Wohnwerts).

 

  • BGH 28.03.2007, Az. VIII ZR 199/06

Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist insgesamt unwirksam.

Eine Formularklausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters erheblich von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, ist unwirksam (BGH, Beschluss vom 11. September 2012 – VIII ZR 237/11 –, juris)

 

  • AG Schöneberg 06.09.07, Az. 106 C 332/06, AG Wedding 20.06.2008, Az. 7 C 421/06

Die Auswirkungen der Verwendung des Begriffs „grundsätzlich“ bei der Fristenplanregelung sind streitig (Hinweis auf starre Regelung).

 

  • BGH 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06

In Bestandsmietverträgen hält der BGH die Klausel hinsichtlich der Dauer der Regelfristen (3, 5 und 7 Jahre entsprechend dem Fristenplan des BMJ von 1976) weiter für wirksam. Ob das für neu abzuschließende Mietverträge (jedenfalls ab September 2007...) anders zu beurteilen ist, bleibt ausdrücklich offen.

Hinweis: Tendenz für neue Fristenregelung: 5, 8 und 10 Jahre

 

Aber: LG Dresden 14. März 2014 – 4 S 63/13: „Eine verbesserte Haltbarkeit der heutigen Dekorationsmaterialien gegenüber 1976 lässt sich nicht feststellen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar und eindrücklich bekundet, dass sich vor allem die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Vielfalt der Farben und Dekorationsmaterialien, jedoch nicht deren Haltbarkeit, verbessert haben.“

 

  • BGH 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07

Die formularvertragliche Festlegung des Mieters auf eine Art der Ausführung (neutrale, helle Farben) von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist unwirksam und führt zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

 

  • BGH 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07

Der BGH bestätigt die Wirksamkeit einer Formularklausel, die den Mieter zur handwerksgerechten Ausführung der während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung unter Angabe von Zeiträumen, in denen üblicherweise die Leistungen erforderlich seien, verpflichtet und zudem fordert, die Wohnung bei Vertragsende in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm insoweit obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.

 

  • AG Gießen 30.06.2009, Az. 48 M C 720/08

Der Mieter kann formularvertraglich nicht zur Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden aufgefordert werden. Die Schönheitsreparaturklausel muss diese Ausnahme ausdrücklich berücksichtigen.

 

  • BGH 23.09.2009, Az. VIII ZR 344/08

Die Pflicht, auch während der Mietzeit die Oberwände zu „weißen“, kann nicht wirksam übertragen werden.

 

  • BGH 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09

Durch die Vorgabe, Fenster und Türen nur weiß zu streichen, wird der Mieter formularvertraglich unangemessen benachteiligt.

 

  • BGH 21.09.2011, Az. VIII ZR 47/11

Die Pflicht des Wohnungsmieters zum "Weißen" von Decken und Wänden während des laufenden Mietverhältnisses führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt.

 

  • BGH 22. Februar 2012, Az. VIII ZR 205/11

Eine Farbwahlklausel ist nur dann nicht unangemessen benachteiligend, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gelten soll und wenn sie dem Mieter „noch einen gewissen Spielraum lässt“, selbst wenn der Vermieter die Wohnung anfangs weiß renoviert übergeben hatte.

 

  • BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 21/13

Eine Formularklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnungsmieters unwirksam, wenn in unterschiedlichen Klauseln für Teilbereiche einerseits starre und andererseits flexible Fristen geregelt werden.

 

 

6. Quotenabgeltungsklauseln

 

  • BGH 06.10.2004, Az. VIII ZR 215/03

Eine formularmäßige Quotenklausel ist wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

 

  • BGH 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05

Die Quotenklausel ist unwirksam, wenn die Vornahmeklausel unwirksam ist.

 

  • BGH 18. 10.2006, Az. VIII ZR 52/06

Eine formularmäßige Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

 

 

  • BGH 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06

Im Mietvertrag muss ersichtlich sein, wie die Abgeltungsquote berechnet wird, sonst ist die Formularklausel wegen Verstoßes gegen das  Transparenzgebot unwirksam.

 

  • BGH 18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08

Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter.

 

  • BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 280/09

Bei wirksamer Abgeltungspflicht schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer.

 

  • BGH 29. Mai 2013 – Az. VIII ZR 285/12

Eine Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, wenn verbindliche Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist.

 

  • BGH 22.01.2014, Az. VIII ZR 352/12

Der BGH zweifelt nunmehr selbst, ob seine bisherige Rechtsprechung zur weichen Klauselgestaltung praktisch umsetzbar ist, d.h. ob allein aufgrund des Wohnungszustands bei Rückgabe feststellbar ist, wie sich der Nutzungsverlauf hypothetisch fortgesetzt hätte.

 

  •  BGH 12.02.2014, Az. XII ZR 76/13

Ein Ausgleichsanspruch in Geld anstelle des Anspruchs auf Vornahme von Schönheitsreparaturen im Sinne einer Nachholung längst fälliger Pflichten bei Vertragsende entsteht nur, wenn der Umbau tatsächlich stattfindet (keine fiktiven Kosten bei Abriß).

 

  • BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13

Eine Formularklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnungsmieters unwirksam, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil „nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt“. Dabei sei es auch irrelevant, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert übergeben worden ist.

 

  • BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme lau-fender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

 

7. Konsequenzen unwirksamer Klauseln

 

  • BGH 09. 07.2008, Az. VIII ZR 181/07

Der Vermieter kann danach lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete verlangen, da das Gesetz einen darüber hinausgehenden Zuschlag nicht vorsieht.

 

  • AG Ibbenbüren 14.12.2007, Az. 3 C 341/07

Sind Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit der Renovierungsklausel vom Mieter nicht geschuldet, ist die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand bei Mietende zurückzugeben. Dieser Zustand richtet sich nach dem Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn (hier: anstrichgeeignete Tapezierung).

 

  • BGH 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Kostenerstattungsanspruch, wenn er auf die Wirksamkeit der tatsächlich unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vertraut hat und deshalb Renovierungsleistungen erbracht hat. Dabei handelt es sich um einen Bereicherungsanspruch, der sich nach dem Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung berechnet, also nach der üblichen Vergütung (s.a. Bierkastenfaktor bei Eigenleistung).

 

  • AG Schöneberg 03.06.2009, Az. 7 C 357/08

Die Genossenschaft verstößt nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn sie eine Mieterhöhung nur von den Mietern verlangt, die einer Klauselanpassung nicht zugestimmt haben.

 

  • AG Frankfurt 06.07.2009, Az. 33 C 4800/08

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, kann der Mieter von dem Vermieter Renovierung verlangen, sobald ein Mangel vorliegt. Dabei ist der Zustand bei der Übergabe maßgebend.

 

  • BGH 13.01.2010, Az. VIII ZR 351/08

Das Feststellungsinteresse ist jedenfalls bei bevorstehender Beendigung des Mietvertrages gegeben, wenn der Vermieter sich auf eine Aufforderung des Mieters zur Abgabe einer Unterlassungserklärung nicht äußert (Feststellungsklage des Mieters).s.a. LG Berlin Az. 63 S 415/07 und 64 S 58/02; AG Wetzlar WuM 2009, 172; keine Feststellungsklage wenn Vermieter ausdrücklich erklärt, keine Renovierung vom Mieter zu verlangen, LG Berlin 18.03.2010, Az. 67 S 485/09.

 

  • BGH 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12

Auch bei unwirksamen Klauseln ist der Mieter zur Beseitigung sog. Schockfarben bzw.  gemäß §§ 535, 241 II, 280 I BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter verletzt das Rücksichtnahmegebot, wenn er die Wohnung in einem von breiten Mieterkreisen nicht akzeptierten Zustand zurückgibt.

 

  • LSozG Nordrhein-Westfalen 22.07.2010, Az. L 7 AS 60/09

Aufwendungen für Schönheitsreparaturen können Aufwendungen für die Unterkunft i.S.d. § 22 I 1 SGB II sein. Ein Anspruch des Mieters gegen den Sozialleistungsträger besteht aber nur, wenn die Renovierungspflicht mietvertraglich wirksam übernommen wurde.

 

  • BGH 12. Dezember 2012, Az. VIII ZR 181/12

Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann auch rückwirkend einen Mietzuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

 

Diskutiert wird aktuell auch eine Schadenersatzpflicht des Vermieters wegen Verletzung des vorvertraglichen Rücksichtnahmegebotes wegen Einbeziehung einer unwirksamen Vertragsklausel oder wegen Vertragsverletzung bei unterlassenem Hinweis auf die Unwirksamkeit während des Mietvertrages oder bei Vertragsende. Dabei wird zum Teil danach differenziert, wann die Unwirksamkeit Mieter und Vermieter bekannt wurde bzw. hätte bekannt sein müssen, und ob der Vermieter über die bloße Verwendung der Klausel hinaus dem Mieter suggeriert hat, er sei zur Ausführung verpflichtet. Diskutiert wird weiter eine Änderungspflicht (Änderung in wirksame Vertragsklausel einseitig durch den Vermieter oder durch ein Vertragsangebot), mangels einseitiger Änderungsbefugnis wird dies jedoch überwiegend abgelehnt. Der Schaden des Mieters kann insbesondere in den Kosten der für ihn notwendigen Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Abwehr unberechtigter Forderungen des Vermieters bestehen.

 

Zudem ist grundsätzlich vom Begriff des Schadenersatzes abzugrenzen, der nach anderen Rechtsnormen zu begründen ist (vgl. §§ 280, 281 BGB); LG Saarbrücken Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14.

 

 

8. Urteile zu Alternativregelungen

 

  • LG München 09.11.2010, Az. 12 S 1790/10; LG Mainz 27.10.2010, Az. 3 S 1/10

Formularvertraglich kann ein Zuschlag zur Grundmiete für vermieterseits zu erbringende Malerleistungen vereinbart werden. Aber bei späterer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf der Vermieter insgesamt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

 

 

9. Urteile zur Verjährung

 

  • BGH 19.01.2005, Az. VIII ZR 114/04:

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit Rückerhalt, auch wenn die Ansprüche erst später entstehen.

 

  • BGH 15.03.2006, Az. VIII ZR 123/05

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem Rückerhalt - auch wenn der Mietvertrag erst später endet.

 

  • BGH 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07

Der Bereicherungsanspruch des Mieters unterliegt der dreijährigen Regelverjährung.

(Umstritten ist der Zeitpunkt des Fristbeginns (Kenntnis von Anspruchsgrund und Anspruchsgegner. In der Literatur wird vertreten, auf den Zeitpunkt der pressewirksamen Bekanntgabe der jeweils einschlägigen Rechtsprechung in den Medien abzustellen).

 

  • LG Freiburg 15.07.2010, Az. 3 S 102/10

Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters gegen den Vermieter unterliegt der kurzen Verjährung des § 548 II BGB.

 

  • AG Chemnitz 11.03.2010, Az. 16 C 2997/09, ZMR 2010, 859

Der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB unterliegen nicht nur die Ansprüche des Vermieters sondern auch die des Mieters auf Kostenerstattung für rechtsgrundlos erbrachte Renovierungsleistungen.

 

  • BGH 31. Januar 2012, Az. VIII ZR 141/11

Ob der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen rechtsgrundlos geleisteter Schönheitsreparaturen der kurzen Frist des § 548 BGB oder der Regelverjährungsfrist unterliegt bleibt offen. Jedenfalls beginnt der Lauf der Verjährungsfrist spätestens mit Veröffentlichung des einschlägigen Urteils des BGH, das die Unwirksamkeitsgründe für die Formularklausel benennt. (hier: Urteil des BGH vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03, zum starren Fristenplan – daher Verjährung jedenfalls seit 2008)

 

  • BGH 4. Mai 2011, Az. VIII ZR 195/10

Zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: 6-Monatsfrist des § 548 BGB gilt!

 

  • BGH 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 12/12

Der Rückforderungsanspruch des Mieters wegen rechtsgrundloser Zahlung einer Abgeltungsquote unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

 

 

10. Haftung des Verwalters

 

  • Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.10.2006, Az. 3 U 3/06

Der Hausverwalter haftet einem Vermieter auf Schadenersatz, wenn er einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel abschließt.

 

 

11. Anspruchsdurchsetzung bei wirksamer Klausel

 

Nachdem die Rechtslage geprüft wurde, sollten zum Vor- und Endabnahmetermin Mitarbeiter des Vermieters, die als Zeugen fungieren können, evtl. Mängel dokumentieren, d.h. Fotos fertigen und ein Abnahmeprotokoll erstellen. In letzterem ist nicht nur der Zustand zu schildern sondern auch festzulegen, wer welchen konkret zu beschreibenden Mangel bis wann auf wessen Kosten zu beseitigen hat. Bei fruchtlosem Fristablauf kann die Ersatzvornahme erfolgen. Die Kosten sollten dann schriftlich in Rechnung gestellt und mit dem Verzugsvermerk nach § 286 III BGB versehen werden. Anschließend ist die Klage bzw. der Mahnbescheidsantrag binnen 6 Monaten ab Schlüsselerhalt bzw. ab dem Zeitpunkt der unrechtmäßig verweigerten Abnahme bei Gericht (mindestens) anhängig zu machen. Zu vermeiden ist die sog. Erlassfalle durch vorbehaltlose Auszahlung der Kaution.

 

Fazit:

 

 

  • Formularvertragliche Anfangsrenovierungsklauseln sind im Wohnraummietrecht unwirksam.

 

  • Die formularvertragliche Verpflichtung des Wohnraummieters zur Durchführung von Endrenovierungen ohne Rücksicht auf den Erhaltungszustand ist unwirksam. Ist die Endrenovierungsklausel „weich“ und damit wirksam gestaltet, darf aufgrund des Summierungsverbotes dem Mieter keine weitere Pflicht, insb. nicht die laufende Renovierungspflicht, auferlegt werden. D.h., der Vermieter muss dann laufend selbst renovieren! Endrenovierungsklauseln sind daher allenfalls weich gestaltet und nur bei – sofern ausnahmsweise zulässig – befristeten Mietverträgen zu empfehlen.

 

  • Laufende Schönheitsreparaturen dürfen auf den Mieter übertragen werden, die Anforderungen der Rechtsprechung sind aber recht hoch und steigen stetig.

 

  • Quotenabgeltungsklauseln müssen flexibel ausgestaltet werden und Berechnungswege aufzeigen, sie sind daher praktisch kaum noch gestaltbar – geschweige denn durchsetzbar.

 

Aus dem chronologischen Abriss wird deutlich, dass sich die Rechtsprechung des BGH im Formularklauselbereich kontinuierlich zu Lasten des Vermieters entwickelt hat und soweit ersichtlich nahezu jede Formularklausel diesbezüglich unwirksam ist. Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann nicht einmal einen Ausgleich über eine nachträgliche Anpassung der Miete erreichen, obgleich der Schönheitsreparaturleistung Entgeltcharakter zugesprochen worden ist und eben jenes Teilentgelt durch den Mieter nicht geleistet werden muss.

 

Lässt der Vermieter Eigenleistungen des Mieters trotz unwirksame Pflichtenübertragung zu, indem er ihn über die Unwirksamkeit der Klausel nicht aufklärt, muss er ihn ggf. auszahlen und sich dennoch über die Frage streiten, ob die Leistung fachgerecht erbracht wurde. Hinzu kommen ggf. Schadenersatzansprüche des Mieters, insb. auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten.

 

In der Konsequenz einer auch nur theoretisch möglichen unangemessenen Benachteiligung des Mieters ist gemäß § 306 BGB die Klausel unwirksam, der Vertrag im Übrigen wird aufrecht erhalten. Es gilt die gesetzliche Ausgangsregelung des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, den Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, also die Wohnung ordnungsgemäß zu übergeben und während der Mietzeit bei Bedarf auf eigene Kosten zu renovieren! Dabei ist zu beachten: Ist der Vermieter vornahmepflichtig, hat der Mieter diesbezüglich keinerlei Handlungspflichten mehr – mit Ausnahme des Aufschließens der Wohnungseingangstür. Der Mieter ist also nicht etwa verpflichtet, seine Möbel beiseite zu räumen oder abzudecken.

 

Auch wenn es schmerzt – es hilft nichts: In jedem Wohnungsunternehmen sollte daher eine kritische Bewertung der bislang verwendeten Mietvertragsklauseln und schnellstmöglich eine Umstellung der Mietvertragsmuster. Dabei sollte eine schlichte Wiederholung des Wortlauts von § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. BV vermieden werden. Vielmehr ist eine Anpassung vorzunehmen.

 

Vorsicht ist geboten bei Bestätigungen von Kündigungen. Diese sollten im Gegensatz zu bisher meist üblichen Verfahrensweisen keinen Hinweis mehr auf noch erforderliche Schönheitsreparaturen für den Mieter enthalten, wenn die verwendete Klausel unwirksam ist. Nach teilweise vertretener Auffassung sei sogar ein Hinweis des Vermieters auf die Unwirksamkeit der Klausel geboten.

 

Der Vermieter muss sich jeweils auf Kosten für Anfangsrenovierungen bei jeder Neuvermietung durch entsprechende Mietkalkulation und ggf. vertragliche Bindung eines preisgünstigen Handwerkers zu diesen Zwecken einstellen. Dafür kann er durch die ihm mögliche Auswahl der Materialien, z.B. Silikatfarbe statt Wasserfarbe, weiteren Problemen, wie Schimmelbildung,  gezielt vorbeugen.

 

 

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

 

Kanzlei Strunz-Alter, Chemnitz
Stand 2016

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