Bauliche Veränderungen, Modernisierungen und modernisierende Instandsetzungen im WEG – 10 Jahre nach der WEG-Reform

Bauliche Veränderungen, Modernisierungen und modernisierende Instandsetzungen im WEG – 10 Jahre nach der WEG-Reform

 

Die Einordnung einer geplanten Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in eine der drei Kategorien des § 22 Abs. 1 – 3 WEG ist nach wie vor umstritten. Der Grundsatz lautet:

 

Abs. 1

bauliche Veränderung

Mehrheitsbeschluss

Zustimmung aller erheblich benachteiligter Eigentümer

nicht nach § 22 Abs. 3 oder 2 WEG einzuordnende bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die über eine Instandhaltung/-setzung hinausgehen und nicht nur der erstmaligen Herstellung lt. Plan dienen, soweit nicht bauliche Maßnahmen durch Vereinbarung (z. B. Zuweisung eines entsprechend weitgehenden Sondernutzungsrechts) gestattet sind

Abs. 2

Modernisierung

doppelt qualifizierte Mehrheit

Kein Instandsetzungsbedarf aber Modernisierung – angelehnt an §§ 559, 555 b Nr. 1, 3-6 BGB

Abs. 3

modernisierende Instandsetzung

einfache Stimmenmehrheit

Instandsetzungsbedarf an bestehenden baulichen Einrichtungen, Umsetzung mit Modernisierungseffekt

 

Dabei ist rückwärts, also beginnend mit Abs. 3 zu prüfen, ob einfache Stimmenmehrheit wegen eines Instandsetzungsbedarfs mit Modernisierungseffekt genügt. Ist dies nicht der Fall, ist zu prüfen, ob die Maßnahme als Modernisierung eingeordnet werden kann. Zuletzt ist Abs. 1 anzuwenden, Münchner Kommentar / Engelhardt, 7. Auflage 2017, § 22 WEG Rz. 41.

 

Der BGH hat in einer Entscheidung, die den Ersatz von Balkonbrüstungen aus Holz durch solche aus Stahl und Glas betraf, am 14.12.2012 unter Az. V ZR 224/11 allgemeine Grundsätze aufgestellt:

 

  • Im Rahmen der Prüfung, ob ein erheblicher Nachteil im Sinne von §§ 22 Abs. 1, 14 WEG bei einer baulichen Veränderung gegeben ist, seien die mit der Maßnahme verbundenen Kosten oder eine etwaige Außenkostenhaftung gegenüber Dritten nicht zu berücksichtigen, da die nicht zustimmenden Eigentümer wegen § 16 Abs. 6 WEG auch nicht für Kosten haften. Im Übrigen hänge die in § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG angeordnete Kostenbefreiung nicht davon ab, ob die Zustimmung des Wohnungseigentümers zu der Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht; BGH 11.11.2011, Az. V ZR 65/11.

 

  • Erhebliche optische Änderungen des Gebäudes könnten – unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung - regelmäßig einen Nachteil darstellen, da Geschmäcker verschieden seien und sich die Minderheit deswegen der Mehrheitsmeinung nicht beugen müsse.

 

  • Vorrangig sei jedoch die Einordnung in § 22 Abs. 3 WEG als modernisierende Instandsetzung bzw. in § 22 Abs. 2 WEG als Modernisierung zu prüfen. Die Anwendung von § 22 Abs. 3 WEG (modernisierende Instandsetzung) komme in Betracht, wenn Instandsetzungsbedarf bestehe und die Maßnahme über die bloße Instandsetzung hinausgehe, aber die technisch oder wirtschaftlich bessere bzw. sinnvollere Lösung unter Berücksichtigung einer positiven Kosten-Nutzen-Analyse (auch für zukünftige Unterhaltskosten) darstelle.

 

  • Im Hinblick auf § 22 Abs. 2 WEG (Modernisierung) sei Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes als im Mietrecht, weil dem Eigentümer auch solche Modernisierungseffekte zugutekommen, die im Mietrecht nur den Vermieter begünstigen. Zudem sollen die Eigentümer eine Verkehrswertminderung durch Anpassung an die Erfordernisse der Zeit abwenden können. Ausreichend sei daher, dass die Maßnahme sinnvoll und voraussichtlich für eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung geeignet ist sowie die Kosten nicht außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil stehen. Auch optische Änderungen können demnach grds. Modernisierungen darstellen. Die Eigentümer würden durch die gesetzlichen Begrenzungen für den Fall der „unbilligen Beeinträchtigung“ sowie zur Änderung der „Eigenart der Wohnanlage“ geschützt, wobei zur Eigenartbeurteilung ggf. auch die Umgebungsbebauung zu berücksichtigen sei.

 

Im Urteil vom 18.11.2016 zu Az. V ZR 49/16 stellt der BGH klar, dass auch optische Beeinträchtigungen einen nicht hinzunehmenden Nachteil bilden, wenn der Gesamteindruck des Hauses nachteilig betroffen ist, ebenso für eine gut sichtbare Bretterwand LG München I Az. 36 S 5792/16 WEG.

 

Umstritten ist weiter, ob es bei einer Modernisierung einer Kosten-Nutzen-Analyse durch einen Gutachter bedarf, dafür: LG München I 27.04.2009, Az. 1 S 20171/08; AG Konstanz 31.01.2013, Az. 12 C 620/12; a. A. LG Düsseldorf 06.06.2012, Az. 25 S 8/12.

 

Ob nach der seit 01.07.2007 geltenden Rechtslage nunmehr jede Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG einer Zustimmung durch Mehrheitsbeschluss bedarf, sofern sie nicht durch die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen legitimiert ist, oder ob eine Zustimmung auch im Wege außerhalb der Eigentümerversammlung abgegebener Erklärungen erfolgen kann, wird ebenso uneinheitlich beurteilt, vgl. LG Berlin 29.10.2010, Az. 55 S 155/10 WEG; Elzer in Beck´scher Onlinekommentar Stand 01.01.2015, § 22 WEG Rn. 58 ff. m. w. N.; LG München I Az. 1 S 22070/14.  Der BGH hat diese Rechtsfrage bisher offengelassen, vgl. Urteil vom 07.02.2014, Az. V 25/13.

 

Umstritten ist außerdem, ob in jedem Falle zumindest ein einfacher Mehrheitsbeschluss gefasst werden muss, auch wenn kein Eigentümer über Gebühr benachteiligt wird, so Elzer in Beck´scher Onlinekommentar Stand 01.03.2017, § 22 Rz. 80; a. A.: dann sei Beschlussfassung ganz entbehrlich, Armbrüster ZWE 2008, 61 m. w. N.

 

Praktische Schwierigkeiten entstehen durch den Umstand, dass ein Wohnungseigentümer eine Zustimmung der nicht über Gebühr beeinträchtigten Eigentümer verlangen kann (so § 22 Abs. 1 WEG; vgl. auch BGH Az. V ZR 96/16 zur Benachteiligung durch Einbau eines Personenaufzuges für einen behinderten Wohnungseigentümer), andererseits die Eigentümer aber nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 6 WEG nur durch Verweigerung der Zustimmung von der Kostentragung befreit werden. Die Literatur verweist auf die Möglichkeit, der Maßnahme nur unter der Bedingung zuzustimmen, an den Kosten (auch Folgekosten) nicht beteiligt zu werden. Eine solche Konstruktion kennt das WEG aber nicht.

 

Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen, ist durch Auslegung der Klausel zu ermitteln, ob die Verwalterzustimmung nur zusätzliches Erfordernis zum sonstigen Verfahren nach § 22 WEG ist (so im Zweifel, vgl. Bärmann/Merle, WEG-Kommentar 13. Auflage 2015, § 22 Rz. 336d) oder ob die erteilte Verwalterzustimmung ein weiteres Beschluss- und Zustimmungsverfahren entbehrlich macht.

 

Letztlich ist umstritten, ob die Eigentümer im Zuge der Genehmigung einer baulichen Veränderung durch einen einzelnen Eigentümer zugleich über die Tragung der Folgekosten dieser Maßnahme für die Zukunft zu dessen Lasten mit beschließen können, dagegen jüngst LG Hamburg Az. 318 S 109/15; a. A. Häublein ZWE 2008, 368.

 

Aufgrund der zahlreichen Rechtsunsicherheiten treffen den Verwalter bei Beschlussfassungen vielfältige Beratungspflichten. In jedem Falle ist es aber erforderlich, dass er das Stimmverhalten jedes Einzelnen protokolliert. Anderenfalls wüsste der bauwillige Eigentümer, dessen Vorhaben mehrheitlich abgelehnt wurde, nicht, wessen Zustimmung er ggf. noch „verlangen“ könnte. Zudem wird nur so die Zuordnung, wer nach § 16 Abs. 6 WEG von Kostentragungen befreit ist, ermöglicht.

 

Hier ein Überblick zu einzelnen Fällen, wobei diese nicht per se allgemeingültig sind sondern die Umstände des Einzelfalles berücksichtigen und nicht zuletzt die persönliche Rechtsauffassung des jeweiligen Richters abbilden:

 

 

Balkonen / Terrassen / Wintergärten

 

Da der Anbau von Balkonen in Ständertechnik das äußere Erscheinungsbild erheblich verändere und die Nutzbarkeit darunter liegender Gemeinschaftsflächen einschränke, bedürfe der Beschluss der Zustimmung aller Eigentümer. Es handele sich nicht um eine Modernisierung, weil die Eigenart der Wohnanlage geändert werde, insbesondere wenn nicht sämtliche Wohnungen einen Anbau erhalten und somit ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht. Zu berücksichtigen seien zudem unbillige Beeinträchtigungen einzelner Eigentümer, deren Mieter wegen Baulärm und Verschattung mindern könnten; LG Lüneburg 31.05.2011, Az. 9 S 75/10 (anders noch die Vorinstanz AG Hannover!)

 

Eine Balkonvergrößerung ist nach Ansicht des AG Hamburg-Altona 10.07.2013, Az. 303b C 30/12, eine Modernisierungsmaßnahme.

 

Enthält die Teilungserklärung eine Duldungspflicht hinsichtlich des Balkonanbaus, bedürfe es dennoch für die Frage, „wie“ der Anbau ausgeführt wird, der Allstimmigkeit nach § 22 I WEG; LG Berlin 16.07.2013, Az. 55 S 171/12 WEG.

 

Die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen sei nachteilige bauliche Veränderung wegen optischer Beeinträchtigung durch Störung der architektonischen Harmonie und Änderung der Eigenart der Wohnanlage (bislang kein Wintergarten und Anbau ist lt. Gesetzesbegründung immer bauliche Veränderung). Außerdem sei der Windschutz allein keine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung sondern schlicht andere Nutzungsart; AG Konstanz, 13.03.2008, Az. 12 C 17/07.

 

Stört eine Verglasung die Einheitlichkeit der Fassade, bedürfe es allseitiger Zustimmung; AG Charlottenburg 25.10.2012, z. 73 C 220/10.

 

 

Aufzüge

 

Die Errichtung von Außenaufzügen bedürfe der Zustimmung aller Eigentümer, da es sich zwar um Modernisierungsmaßnahme handelt, diese aber die Eigenart der Wohnanlage ändere (Durchbrechung der architektonischen Ideen, Aufzüge wirkten „aufgesetzt“). Auch bei überwiegend älteren Mietern bestehe kein Anspruch auf Außenaufzug wegen Barrierefreiheit, vielmehr seien Alternativen, wie Treppenlifte oder Innenaufzüge vorzuziehen;  AG Konstanz, 13.03.2008, Az. 12 C 17/07

 

 

Rollladen

 

Wenn der optische Gesamteindruck der Fassade nachteilig geändert wird, bestehe ein individueller Beseitigungsanspruch der Mitwohnungseigentümer gemäß §§ 1004 I 1 BGB, 16 III, 14 Nr. 1 WEG. Hier wirke der Rolladen sowohl im geöffneten als auch im geschlossenen Zustand wegen der deutlich sichtbaren Farbabweichung von der Fassade (weiß vor rotem Backstein) sowie der Asymmetrie störend, LG Hamburg 30.05.2012, Az. 318 C 176/11.

 

 

Sonstiges zur Fassade

 

Ändert ein Neuanstrich das Gesamterscheinungsbild, sei § 22 I WEG anzuwenden; LG München 20.09.2012, Az. 36 S 1982/12 WEG.

 

Die Befestigung einer Parabolantenne sei gemäß § 22 Abs. 1 WEG zu würdigen, der Nachteil i. S. v. § 14 WEG einzelfallbezogen zu prüfen. In der Regel werde der optische Eindruck beeinträchtigt. Auch ein Ausländer habe keinen Anspruch auf Empfang sämtlicher Heimatprogramme sondern nur solcher in ausreichender Zahl, wobei die Möglichkeiten des Internets vorrangig zu nutzen seien; LG Frankfurt a. M., 21.05.2013, Az. 2-13 S 75/12.

 

Die Installation einer Klimaanlage versteckt auf dem Flachdach  mit farblicher Anpassung an das Dach ohne zu befürchtende Geräuschbelästigungen und nach professioneller Kabelverlegung stelle keinen Nachteil im Sinne von § 14 WEG dar, LG Hamburg 06.06.2014, Az. 318 S 131/13.

 

Die optische Änderung des Eingangsbereiches (Verglasung einer Rezeption) sei als Änderung der Eigenart bauliche Veränderung, AG Nürnberg 16.08.2013, Az. 30 C 6675/12 WEG.

 

Umstritten ist, ob die Ersetzung eines Fensters durch eine Terrassentür hinzunehmen ist, dafür: LG Hamburg 11.01.2012, Az. 318 S 32/11; a. A. LG Berlin 29.10.2010, Az. 55 S 155/10 WEG.

 

 

Stellplätze

 

Ein fest verankerter umklappbarer Metallsperrbügel sei eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, LG Düsseldorf 14.03.2013, Az. 19 S 55/12.

 

 

Elektromobilität

 

Die Thematik der Schaffung eines Anschlusses zum Laden eines Elektrofahrzeuges z. B. an einem Tiefgaragenstellplatz ist mangels einer klaren gesetzlichen Regelung hoch umstritten. Die Stimmrechtsanforderungen sind zunächst davon abhängig, ob die Maßnahme als bauliche Veränderung oder Modernisierung eingeordnet wird. In der Literatur wird teils für letzteres plädiert (so Häublein ZWE 2015, 555), in der Rechtsprechung sind nur wenige Urteile veröffentlicht, die aber zu einer baulichen Veränderung tendieren, vgl. LG Bremen Az. 4 S 250/15 (zur Unterstellmöglichkeit für Ladestation); LG München Az. 36 S 2041/15 WEG; AG Schöneberg Az. 771 C 87/14. Aus diesem Grunde wird nachhaltig eine gesetzliche Ergänzungs-Regelung gefordert, für die auch bereits ein Entwurf vorliegt (pro Modernisierung und Anspruch des Sondereigentümers), vgl. Sommer ZWE 2017, 75 und Harendt/Mayer KommJur 2016, 161.

 

Die aktuellste Entscheidung des LG München stellt darauf ab, dass

 

  • neue Kabel verlegt werden müssen, die dann im Gemeinschaftseigentum verlaufen und damit zu Gemeinschaftseigentum werden (aufgrund der BGH-Entscheidung zu Heiz- und Wasserleitungen),
  • die Eigentümer zukünftig Instandhaltungsrisiken tragen wegen der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum (und überwiegend derzeit in Abrede gestellt wird, dass über Folgekosten im Zuge des Genehmigungsbeschlusses mit entschieden werden könne),
  • eine Überlastung drohe, wenn mehrere Eigentümer sich dem Vorhaben anschließen würden,
  • kein Anspruch auf Zustimmung besteht weil § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG nur einen Mindeststandard reguliert und der hier nicht mehr betroffen sei.

 

Das LG konnte – mangels Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit – offenlassen, ob die Maßnahme nicht doch auch als Modernisierung eingeordnet werden könne.

 

Im Einzelfall wird die konkrete bauliche Gestaltung ebenfalls von Interesse sein, so die Fragen,

 

  • ob es zu einer optischen Beeinträchtigung kommt und wer diese wahrnehmen kann,
  • ob eine Überlastung droht,
  • ob ein gesonderter Zähler eingerichtet werden kann.

 

Letztlich wäre mit dem Bauwilligen zu vereinbaren und dinglich zu sichern, dass er für jegliche Errichtungs- und Folgekosten aufkommt. Hierfür müssen u. U. Sicherheiten vereinbart werden.

 

Zudem sind Versicherungsrisiken und Regelungsbedarf in der Haus- und Brandschutzordnung neu zu bewerten.

 

Heizung

 

Die Errichtung eines BHKW könne in Abhängigkeit von evtl. Instandsetzungsbedarf modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung sein, AG Pinneberg 26.04.2013, Az. 60 C 40/10 – a. A.: nicht jedoch, wenn sie zur "Ergänzung" der Heizanlage erfolgen soll, AG Bremen-Blumenthal 16.03.2011, Az. 44 C 1197/10. Neben der Kosten-Nutzen-Analyse ist nach AG Pinneberg die Sachwertsteigerung des Gemeinschaftseigentums zu berücksichtigen.

 

 

Garten

 

Als bauliche Veränderung seien die Fällung eines die Anlage prägenden Baumes, LG Hamburg 29.05.2013, Az. 318 S 5/13; AG Braunschweig 29.10.2013, Az. 116 C 1448/13; das Aufbringen großer Findlinge, AG Oberhausen 09.07.2013, Az. 34 C 94/12, sowie die Ersetzung eines Rundholzzaunes durch Halbrundhölzer dar, AG Charlottenburg 23.10.2013, Az. 73 C 72/13.

 

Ein Sondernutzungsrecht zur Gartengestaltung berechtige nicht zur Errichtung einer massiven Steinwand, LG Frankfurt a. M., 18.12.2013, Az. 2—13 S 82/12; ebenso für die Errichtung von Sichtschutzelementen LG Stuttgart 24.02.2014, Az. 2 S 18/13.

 

Eine Terrassenüberdachung stelle jedenfalls einen Nachteil im Sinne von §§ 22 Abs. 1, 14 WEG dar, wenn sie die Instandsetzung erschwert, BGH 7.2.2014, Az. V ZR 25/13.

 

Auch ein Trampolin kann eine bauliche Veränderung sein, LG Hamburg Az. 318 S 5/15.

 

Die oben zitierten Entscheidungen sind stets einzelfallbezogen zu betrachten. Es bleibt somit im WEG weiterhin spannend.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Themenpool www.strunz-alter.de Stand 2017