Neues Bauvertragsrecht ab Januar 2018

Einer der größten Wirtschaftszweige der Bundesrepublik Deutschland und zugleich wichtiger Partner der Wohnungsunternehmen ist die Baubranche. Nicht nur die Bautechnik hat sich, insbesondere aufgrund erhöhter energetischer Anforderungen, in den vergangenen Jahren stetig weiterentwickelt, sondern auch das Baurecht ist zu einer komplexen Spezialmaterie geworden, zu der eine umfangreiche Rechtsprechung existiert.

 

Das bislang geltende kodifizierte Werkvertragsrecht ist mit Blick auf die unterschiedlichen möglichen Vertragsgegenstände im Zusammenhang mit dem Baugeschehen und gemessen an seiner Bedeutung sehr allgemein gehalten. Es ist zwar beispielsweise durch Einfügung der Regelungen zur Sicherungshypothek des Bauunternehmers (§ 648 BGB) oder zur Bauhandwerkersicherung (§ 648a BGB) auch im Hinblick auf die Besonderheiten des Bauvertrages in Einzelaspekten modifiziert worden. Für die komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauverträge, sind die Regelungen des Werkvertragsrechts häufig jedoch nicht zugeschnitten.

 

Wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts waren bislang nicht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen.

 

Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwert häufig eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen.

 

Diese große gesetzliche Lücke erklärt die Bedeutung, die in der Baupraxis die VOB/B als umfangreiche und teils inzwischen sogar gesetzlich privilegierte (vgl. § 310 Abs.1 BGB) Allgemeine Geschäftsbedingung für den Bauvertrag erlangt hat.

 

Auch besondere Verbraucherschutzvorschriften finden sich im Werkvertragsrecht für den privaten Bauherren bislang nicht. Gerade hier bestehen aber erhebliche Gefahren, stellt der private Hausbau oder der Erwerb von Wohneigentum vom Bauträger doch eine Investition dar, die in der Regel eine erhebliche wirtschaftliche Belastung privater Haushalte mit sich bringt.

 

Auch die Besonderheiten der Verträge mit Architekten und Ingenieuren sind bislang im Werkvertragsrecht des BGB in keiner Weise angesprochen und auch im Übrigen gesetzlich nicht geregelt. Bislang sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure lediglich Preisbestimmungen gesetzlich niedergelegt.

 

Um das BGB-Werkvertragsrecht an die Besonderheiten der Bau- und Planungsverträge anzupassen, hat der Bundestag im April 2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Die Änderungen zum Bauvertrag im BGB treten zum 01.01.2018 in Kraft.

 

Es werden spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag sowie den Architektenvertrag und den Ingenieurvertrag in das Werkvertragsrecht des BGB eingefügt. Dem auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauvertrag soll insbesondere durch folgende Regelungen Rechnung getragen werden:

 

  • Einführung eines Anordnungsrechts des Bestellers einschließlich Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen (ähnlich der VOB/B)

  • Änderung und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme

  • Normierung einer Kündigung aus wichtigem Grund

 

Speziell für Bauverträge von Verbrauchern werden darüber hinaus Regelungen zur Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers, zur Pflicht der Parteien, eine verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit zu treffen, zum Recht des Verbrauchers zum Widerruf des Vertrags und zur Einführung einer Obergrenze für Abschlagszahlungen eingeführt. Diese Regelungen werden insbesondere auch in Bauträgerverträgen bei der Errichtung von Wohneigentum zu berücksichtigen sein.

 

Im Einführungsgesetz zum BGB werden in Artikel 249 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen geregelt. Danach muss beispielsweise eine Baubeschreibung folgende Angaben enthalten:

  • allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise

  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe

  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte

  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik

  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke

  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus

  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen

  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss

  • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

  • verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung

 

Mit Blick auf ihre Besonderheiten werden zudem einige Sonderregelungen für Architekten- und Ingenieurverträge neu geschaffen. So wird mit dem neuen § 650s BGB eine Vereinbarung über die Teilabnahme der Architektenleistung nach der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers zugelassen. Das entspricht einer Teilabnahme nach der Leistungsphase 8 der HOAI, mit der auch die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen für Planungs- und Bauüberwachungsfehler beginnen würde. Nach dem neuen § 650t BGB soll der Planer zur Leistungsverweigerung bei einem Fehler der Bauüberwachung berechtigt sein, wenn nicht zuvor die bauausführende Firma zur Mangelbeseitigung aufgefordert wurde.

 

Letztlich wird mit dem Gesetz auch eine durch die aktuelle Rechtsprechung entstandene Diskrepanz zwischen Bauverträgen mit Verbrauchern und Bauverträgen unter Unternehmern beseitigt werden. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat durch Urteil vom 16. Juni 2011 (C 65/09 und C 87/09) entschieden, dass der Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung gegenüber dem Verbraucher verpflichtet sein kann, die bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen oder die Kosten für beides zu tragen. Für einen Kaufvertrag zwischen Unternehmern (BGB-Geschäft) gilt dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) jedoch nicht (vgl. BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13).

 

Dies bedeutet für einen Werkunternehmer, der mangelhaftes Baumaterial gekauft und dieses in Unkenntnis des Mangels bei einem Dritten verbaut hat, dass er diesem aus dem geschlossenen Werkvertrag zum Ausbau des mangelhaften und zum Einbau von mangelfreiem Baumaterial verpflichtet ist. Von dem Verkäufer kann er dagegen nach geltendem Recht nur die Lieferung des dafür benötigten neuen Baumaterials verlangen. Die Aus- und Einbaukosten muss er - von den Fällen eines schuldhaften Verhaltens des Verkäufers abgesehen - selbst tragen.

 

Die Möglichkeit des Rückgriffs des Werkunternehmers auf seinen Lieferanten auch im Unternehmergeschäft wird im Kaufrecht des BGB in § 445a BGB verankert. Darüber hinaus werden die Verjährungsfristen für den Rückgriff angeglichen.

 

Insgesamt ergibt sich aus den Änderungen der Bedarf, die bislang verwendeten Bau- und Architektenverträge an die neue Gesetzeslage anzupassen, wobei zu beachten ist, dass für im Jahr 2017 geschlossene Verträge die neuen Regelungen noch keine gesetzliche Geltung beanspruchen.

 

 

Martin Alter

Rechtsanwalt

 

Themenpool Stand 01.09.2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz