Mietminderung bei Umweltveränderungen

Die Rechtsprechung vollzieht derzeit eine sehr vermieterfreundliche Kehrtwende und billigt dem Mieter praktisch eine Mietminderung bei nachträglich eingetretenem Baulärm und dgl. deutlich seltener zu.

Ausgangspunkt

Die Miete ist kraft Gesetzes gemäß § 536 BGB in gleichen Umfang gemindert, wie der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjektes beeinträchtigt ist. Es bedarf weder eines Antrages des Mieters auf Minderung noch einer Bewilligung durch den Vermieter. Eine Minderung ist lediglich dann ausgeschlossen, wenn

• der Mieter den Mangel zu vertreten hat (arg. § 242 BGB) oder
• der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat und der Vermieter hiervon nicht ohnehin hätte Kenntnis haben müssen (§ 536 c BGB) oder
• der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss kannte oder hätte kennen müssen (§ 536 b BGB).

Unerheblich ist dabei, ob der Gebrauch durch die fehlerhafte Beschaffenheit des Mietobjektes selbst (bauliche Mängel) oder Einwirkungen von außen (z. B. Lärm, Gerüche) beeinträchtigt ist.

Bisherige Rechtsauffassung

Bislang war herrschende Rechtsauffassung, dass die Miete bei Beeinträchtigungen ohne Rücksicht darauf gemindert ist, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Auch wenn die Stadt oder ein Nachbar also mit einer Baumaßnahme, die der Vermieter nicht beeinflussen, geschweige denn verhindern könnte, Lärm und Schmutz verursachen, musste der Vermieter eine Minderzahlung hinnehmen.

Neuere Rechtsauffassung

Nunmehr hat sich – vor allem durch den BGH – eine Trendwende vollzogen. So wird neuerdings nicht nur geprüft, ob und in welchem Maße ein Mangel besteht, sondern auch, ob der Vermieter diese Einwirkung von außen entschädigungslos hinnehmen muss oder sie abwehren kann, § 906 Abs. 2 BGB. Kann der Vermieter sodann plausibel darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Immissionen entschädigungslos im Nachbarschaftsverhältnis zu dulden sind, müsse sie auch der Mieter im Mietverhältnis – minderungsfrei – hinnehmen.

Empfehlung

Um beweisen zu können, dass die Einwirkungen hinzunehmen sind, sollte der Vermieter die Baustellen regelmäßig besichtigen und unter Beweissicherung prüfen, ob Grenzwerte eingehalten sind und Beeinträchtigungen das ortsübliche und zumutbare Maß überschreiten, ggf. abwehrend eingreifen.

Über die im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits absehbaren Umweltveränderungen sollte der Vermieter offen informieren, so insb. wenn er selbst das Nachbargebäude in absehbarer Zeit umbauen oder abreißen möchte, denn dann hat der Mieter in Kenntnis der Beeinträchtigung gemietet, was eine Minderung ausschließt, § 536 b BGB.

Nähere Informationen, Hintergründe und Fundstellen finden Sie im ausführlichen Artikel auf der Kanzleihomepage http://www.strunz-alter.de/leistungen/kanzleiforum.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

in Kanzleiforum 03/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz

Nachtrag: Bestätigung durch Urteil des LG Berlin vom 23.01.2019 zu Az. 65 S 170/18; a. A.: LG Hamburg Urteil 21.12.18, Az. 316 S 71/18: In Großstädten ist nicht immer mit Baulärm zu rechnen.