Strengere Anforderungen bei beruflich bedingter Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16 entschieden, dass ein Eigentümer, der seine vermietete Wohnung gewerblich nutzen will, dem Mieter nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung wirklich dringend benötigt.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall kündigte die Klägerin ein langjähriges Wohnraummietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im 1. OG des Anwesens angemieteten Räume erschöpft sei. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen.

Die Vorinstanzen haben zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes bejaht, weil der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darstelle, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage haben die Gerichte allerdings im Hinblick auf die in Berlin in Kraft getretenen Vorschriften betreffend die Zweckentfremdung von Wohnraum abgewiesen.

Entscheidungsgründe

In der von der Klägerin vor dem BGH weiter verfolgten Klagebegehren hat dieser entschieden, dass es – entgegen einer weit verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln.

Nach Auffassung des BGH haben die Gerichte vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB). Denn nur mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB habe der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamen Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat. Wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken benötige, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Ebenso wenig stelle die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwendung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Gemessen hieran ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben, denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke ihres Ehemannes hätte die Klägerin andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen. Dies ist aber im vorliegenden Fall nicht ersichtlich, so dass im Rahmen der vorzunehmenden Einzelfallprüfung die Klage im Ergebnis unbegründet ist.

Zusammenfassung

Im Ergebnis bedeutet dies nach der Entscheidung des BGH, dass von den Gerichten in jedem Einzelfall genau geprüft werden muss, ob bei einer Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarf aufgrund gewerblicher Nutzung die Wohnung wirklich hierzu dringend benötigt wird. Der Vermieter muss hierzu konkrete Umstände schlüssig und nachvollziehbar darstellen.

René Illgen

Rechtsanwalt

Aktuelle Informationen Nr. 13/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz