Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs wegen zweckwidriger Mietobjektnutzung

Im Fall des OLG Celle im Urteil vom 05.01.2018 zu Az. 2 U 94/17 hatte ein Rechtsanwalt Mieträume zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Nutzung zu anderen Zwecken der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung bedürfe und die Miete monatlich 1.000 € zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer betrage. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räume jedoch als Wohnung. Der Vermieter erhob nach Ablauf einer außergerichtlich bestimmten Frist Unterlassungsklage, um die gewerbliche Nutzung zu untersagen. Der Mieter berief sich auf Verjährung.

Das OLG Celle gab der Unterlassungsklage statt. Ausweislich der vertraglichen Vereinbarungen waren die Räume nur zur gewerblichen Nutzung vermietet worden. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken wäre die Vermietung gem. § 4 Nr. 12a UstG zwingend umsatzsteuerbefreit. Der Vermieter hatte hierzu jedoch gerade optiert. Eine Wohnnutzung stünde dem offensichtlich damit entgegen.

Unerheblich sei, dass der Mieter die Räume bereits mehr als drei Jahre zu Wohnzwecken nutze. Zwar könne auch ein Unterlassungsanspruch regelmäßig in der Verjährungsfrist von drei Jahren verjähren. Allerdings sei entscheidend, wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Bei Unterlassungsansprüchen beginne die Frist grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen. Liege jedoch ein Dauerverstoß vor, entstehe der Unterlassungsanspruch während der Mietzeit ständig neu und könne daher in dieser Zeit auch nicht verjähren.

 

Weitere Hinweise:

Ähnlich hatte der BGH bereits für die Pflicht des Vermieters entschieden, aufgetretene Mängel zu beseitigen, so dass auch diese Ansprüche während der Mietvertragsdauer nicht verjähren könnten, vgl. Urteil vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09. Entsprechend entschied auch der für WEG zuständige 5. Zivilsenat des BGH für Unterlassungsansprüche aus Besitz und Eigentum im Urteil vom 21.10.2005 zu Az. V ZR 169/04.

Dagegen betrachtete das LG München im Urteil vom 19.02.2014 zu Az. 15 S 4624/13 das Anbringen einer Parabolantenne nicht als Dauer- sondern einmalige Verletzungshandlung, so dass die 3-Jahresfrist zu beachten sei. Jedoch könnte der Vermieter auch bei verjährtem Unterlassungsanspruch auf eigene Kosten die Störung beseitigen, da der geschaffene Zustand rechtswidrig bleibe, BGH Urteil vom 28.01.2011, Az. V ZR 141/10.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 17/2018

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz