Das Mietminderungsrecht des Mieters bei der Fassadeneinrüstung

Der vorliegende Artikel behandelt den häufig vorkommenden Fall, dass die Fassade eines Mietgebäudes aufgrund von Baumaßnahmen eingerüstet werden muss und die Mieter aufgrund der mit dem Gerüst einhergehenden Nachteile die Miete mindern. Das Mietminderungsrecht ist in § 536 BGB geregelt. So heißt es in § 536 Abs. 1, 2 und 3 BGB:

< > die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“„Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.“
„Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.“

Der Mieter hat einen Anspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Ist dies dem Mieter aufgrund eines tatsächlichen- oder eines rechtlichen Mangels oder dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ganz oder zum Teil nicht möglich, so ist er von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit.

Ob der Vermieter den Mangel bzw. die Tauglichkeitsminderung zu vertreten hat, sie beheben kann oder ihre Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt, ist für die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB gleichgültig.

Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein, so lange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist, ohne, dass der Mieter sich darauf gegenüber dem Vermieter berufen muss oder es einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Lediglich den das Minderungsrecht auslösenden Mangel hat der Mieter dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Andernfalls scheidet das Minderungsrecht in der Regel gemäß § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB aus, soweit der Vermieter infolge der unterbliebenen Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

Eine Mietminderung scheidet gemäß § 536 Abs. 1a BGB zudem für drei zusammenhängende Monate aus, soweit die Beeinträchtigung auf einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB beruht und die sonstigen Modernisierungs- und Ankündigungsvoraussetzungen erfüllt sind. Der Minderungsausschluss gilt grundsätzlich jedoch nur, wenn das Gerüst allein für die energetische Modernisierung genutzt wird und nicht auch für andere, die Tauglichkeit mindernde Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die mit der energetischen Modernisierung nicht im direkten Zusammenhang stehen und für die das Minderungsrecht gerade nicht ausgeschlossenen ist.

Die Mietwohnung ist in ihrer Tauglichkeit im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB durch ein Baugerüst grundsätzlich gemindert, wenn sich u.a. die Beleuchtungs- und/oder die Belüftungssituation der Wohnung verschlechtert, wenn der Ausblick, den man üblicherweise von der Wohnung aus hat, beeinträchtigt oder versperrt ist, wenn Bauarbeiter über das Gerüst Einblick in die Wohnung erhalten und so in die Privatsphäre des Mieters eingreifen können sowie, wenn ein Balkon oder eine Terrasse aufgrund des Gerüsts nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden kann.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass das Minderungsrecht stets einzelfallabhängig ist. Bei der Frage der Zulässigkeit der Mietminderung und der angemessenen Minderungshöhe kommt es daher stets auf die Schwere des Mangels und auf die konkrete Beeinträchtigung an. Insbesondere bei der hier entscheidenden Frage, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung zulässig ist, wenn ein Baugerüst die Beleuchtungs- und Belüftungssituation der Wohnung verschlechtert, kann auf keinen Grundsatz zurückgegriffen werden, da jede Wohnung anders beschaffen ist. Die Minderung der Tauglichkeit allein berechtigt den Mieter daher noch nicht zu einer Mietminderung. Vielmehr muss die Tauglichkeit der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 3 BGB erheblich gemindert sein. Bei der Frage, ob die Beeinträchtigung erheblich ist und wenn ja, welche Mietminderungshöhe zulässig ist, kommt es insbesondere auf

die Dauer der Beeinträchtigung,
die Art und den Umfang des Baugerüstes sowie dessen Entfernung zur Wohnung,
die Art der betroffenen Räume

an. So hat das Landgericht Berlin, Urteil vom 31.10.2006, Az.: 63 S 194/06 entschieden, dass ein Gerüst, welches sich am Nebengebäude befindet, zu keiner Mietminderung berechtigt, auch wenn durch das Gerüst die Küche und die Speisekammer verdunkelt werden. Demgegenüber wird von den Gerichten meist bereits ein erheblicher Mangel und damit ein Mietminderungsrecht bejaht, wenn sich das Gerüst direkt vor den Fenstern der betroffenen Wohnung befindet und somit zur Einsehbarkeit der Wohnung und zu einer erhöhten Einbruchsgefahr führt, ohne, dass es weitere Beeinträchtigungen bedarf (Amtsgericht Wiesbaden vom 25.06.2012, Az.: 93 C 696/11 (42); Kammergericht Berlin vom 08.01.2001, Az.: 8 U 5875/98).

Ferner wird eine erhebliche Beeinträchtigung von der Rechtsprechung eher bejaht, wenn das Gerüst vor dem Wohnzimmer oder dem Balkon angebracht ist, als wenn es sich vor dem Küchen- oder Badezimmerfenster befindet. Allerdings kommt es auch hier erneut auf den Einzelfall und die Gegebenheiten der betroffenen Wohnung an. Des Weiteren geht die Rechtsprechung davon aus, dass die durch ein Gerüst eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit eines Balkons oder einer Terrasse im Herbst und im Winter weniger erheblich ist als im Frühling oder im Sommer und lässt bei Letzterem daher eine deutlich höhere Mietminderung zu.

Bei dem Maß der Beeinträchtigung spielt es zudem eine Rolle, ob das Gerüst zusätzlich mit Planen verhängt ist und, wenn ja, ob diese licht- und luftdurchlässig sind. Unerheblich ist jedoch, ob der Mieter berufstätig und so der Beeinträchtigung nur geringfügig ausgesetzt ist, da es stets auf die objektive Minderung der Tauglichkeit der Mietsache ankommt (Amtsgericht Regensburg vom 16.04.1991, Az.: 4 C 275/91).

Der nachfolgende Rechtsprechungsüberblick enthält die im Bereich Fassadeneinrüstung wichtigsten Entscheidungen und zeigt anhand der unterschiedlichen Minderungsquoten, wie unterschiedlich die einzelnen Minderungsfälle von den Gerichten beurteilt werden:

Landgericht Berlin vom 30.07.2014, Az.: 65 S 12/14
Einrüstung der Front- und Rückfassade von Februar bis Juni, Gerüst mit Netz verhängt, erhöhte Einbruchsgefahr Lärm-, Staub- und Sichtbeeinträchtigungen
Mietminderungsquote Vorderfront von 12 % / Rückfront von 8 %
Amtsgericht Tempelhof Kreuzberg vom 15.01.2014, Az.: 2 C 207/13
Balkon aufgrund des Gerüsts außerhalb der Sommerperiode nicht nutzbar
Mietminderungsquote von 3 %
BGH vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 181/12
4 Monate lang Gerüst unmittelbar vor den Fenstern einer Dachgeschosswohnung
Mietminderungsquote von 10 %
Amtsgericht Wiesbaden vom 25.06.2012, Az.: 93 C 2696/11 (42)
Die bloße Existenz des Gerüstes führt zu einer Einsehbarkeit in die Wohnung und zu einer erhöhten Einbruchsgefahr – Mietminderungsquote von 3 %
Darüber hinaus kommt es beim Auf- und Abbau des Gerüsts sowie durch Malerarbeiten zu Beeinträchtigungen – zusätzliche Mietminderungsquote von 5%
Neben der Existenz des Gerüstes kommt es zu Bohr-, Schweiß-, Hämmer- und Aufzugsgeräuschen – zusätzliche Mietminderungsquote von 20 %
BGH vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 129/09
Fassadeneinrüstung von Februar bis Juli
Mietminderungsquote von 5 % für den jeweiligen Tag der Einrüstung
Landgericht Berlin vom 31.10.2006, Az.: 63 S 194/06
Baugerüst am Nachbargebäude verdunkelt Küche und Speisekammer
Mietminderungsquote mangels Erheblichkeit von 0 %
Kammergericht Berlin vom 08.01.2001, Az.: 8 U 5875/98
Einrüstung der Front- und Rückfassade von November bis März, Gerüst mit Planen
Mietminderungsquote von 10 %
Amtsgericht Mainz vom 28.11.1996, Az.: 10 C 49/96
Einrüstung sowie Fenster mit Plastikfolie beklebt, Verdunkelung der Wohnung, schlechte Belüftung
Mietminderungsquote für Gerüst und Folie von 15 %
Mietminderungsquote zusätzlich für Lärm und Schmutz von zusätzlich 25 % (insgesamt 40 %)
Amtsgericht Hamburg vom 24.08.1995, Az.: 38 C 483/95
Haus im Sommer über drei Monate mit Gerüst und Planen eingerüstet, Unbenutzbarkeit des Balkons, Abdunkelung der Wohnung, erhöhte Einbruchsgefahr, Einsehbarkeit der Wohnung durch Bauarbeiter auf Gerüst
Mietminderungsquote von 15 %

Eva-Maria Kreis

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 09/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz