BGH: Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter im Rahmen einer Mieterhöhung
- Sachverhalt
Der klagende Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung von 450 € auf 540 € monatlich von dem seit 1976 in der Hamburger Wohnung lebenden Mieter. Im Laufe des Mietverhältnisses hatte der Mieter aufgrund einer Verpflichtung im Mietvertrag auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut.
Der Vermieter ordnete die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung anhand des Hamburger Mietspiegels in das Rasterfeld C 4 ein, das sich auf Wohnungen mit Sammelheizung und Bad bezieht.
- Entscheidung
Während die Vorinstanzen dem klagenden Vermieter zum Erfolg verhalfen hob der Bundesgerichtshof am 07.07.2010 unter Az. VIII ZR 315/09 zugunsten des Mieters die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand von nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestatteten Wohnungen zu ermitteln.
Vom Mieter vorgenommene Wohnwertverbesserungen seien bei der Mieterhöhung insoweit nicht als wertsteigerndes Merkmal zu berücksichtigen – es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter habe dem Mieter die Kosten erstattet. Im vorliegenden Fall kam hinzu, dass der Mieter sogar vertraglich zur Ausstattung der Wohnung verpflichtet war.
- Weitergehende Hinweise
Der Entscheidung können neben der Leitaussage, dass im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grds. nur die vom Vermieter finanzierten Ausstattungen wertbildend berücksichtigt werden dürfen, weitere Hinweise entnommen werden.
So geht der BGH offenbar davon aus, dass abweichende Vereinbarungen hierüber zulässig seien. Offen bleibt, ob dies auch formularvertraglich der Fall sein kann.
Des Weiteren hat der BGH die vertragliche Verpflichtung des Mieters, die Wohnung auf eigene Kosten mit Bad und Heizung auszustatten, – in diesem Fall (!) – als wirksam betrachtet – was mit der Rechtsprechung zur Anfangsrenovierung nicht ganz in Einklang zu bringen sein dürfte.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
