Urteil des BGH zur Wirksamkeit der Umlage von Verwaltungskosten in Formulargewerberaummietverträgen

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.12.2009, Aktenzeichen XII ZR 109/08, ist die formularvertragliche Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung durch den Mieter zu tragen sind, zulässig. Insbesondere ist sie weder überraschend i.S.v. § 305 c BGB noch intransparent i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Auch eine unterlassene höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten im Mietvertrag sei unschädlich. Irrelevant sei zudem, dass die Vorauszahlungen im vorliegendem Einzelfall erheblich niedriger festgesetzt worden sind als die tatsächlich entstandenen Kosten.

Im streitentscheidenden Fall waren die vorbezeichneten Kosten in einer Anlage zum Mietvertrag über einen Getränkeshop in einem SB-Markt unter der Rubrik „sonstige Kosten“ explizit aufgeführt worden. Die Abrechnungen hatten jährlich ca. 1300 € Kosten ergeben, was einem Entgelt für die Verwaltung in Höhe von 5,5 % der Bruttomiete entsprach.

Nach Auffassung des BGH sei die Umlage von Verwaltungskosten in Gewerbemietverträgen nicht so ungewöhnlich, dass ein Mieter hiermit nicht rechnen müsse.

Auch die systematische Ordnung im Kostenkatalog sei für den Mieter nicht überraschend. Der Begriff der Verwaltungskosten sei anhand der gesetzlichen Definition in § 1 Absatz 2 Nr. 1 BetrkV und § 26 Absatz 1 der II. Berechnungsverordnung hinreichend bestimmbar, auch wenn diese Verordnungen auf die Geschäftsraummiete nicht unmittelbar anwendbar seien.

Der Mieter sei dadurch geschützt, dass die Kosten nur im Rahmen des Üblichen und Notwendigen umgelegt werden dürften.

Die vorstehende Rechtsfrage ist bisher in der Rechtssprechung höchst umstritten gewesen, vgl. Urteile des OLG Köln vom 18.01.2008, Aktenzeichen 1 U 40/07, und des OLG Rostock vom 10.04.2008, Aktenzeichen 3 U 158/06.

Verwaltungskosten können im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag daher im Gewerberaummietvertrag auch formularvertraglich auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist.

Erstaunlich an der Entscheidung ist die Feststellung des Senates, dass es sich bei den Bestimmungen in den o.g. Verordnungen um gesetzlich definierte Begriffe handele. Der Senat stützt seine Entscheidung auf ein bereits am 09.12.2009 unter Az. XII ZR 109/08 verkündetes Urteil, wonach die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in Formulargewerberaummietverträgen weder überraschend noch intransparent sei.

Noreen Walther
Rechtsanwältin