Neuregelungen im Räumungsverfahren und bei der Räumungsvollstreckung aufgrund der Mietrechtsreform – Teil 1 –

Die meisten Vermieter haben leidvolle Erfahrungen mit langwierigen Räumungsklageverfahren und hohen Kosten bei der sich oft anschließenden Zwangsräumung gemacht. Hinzu kommen häufig noch hohe Mietschulden und die Zahlungsunfähigkeit und/ oder –willigkeit des ehemaligen Mieters.

Diese Probleme hat auch der Gesetzgeber als einen Schwerpunkt in der Mietrechtsreform aufgegriffen. Sowohl im Rahmen des Räumungsverfahrens als auch bei der Vollstreckung wurden daher neue Regelungen im Gesetz aufgenommen. In diesem Artikel werden zunächst die Neuerungen im Räumungsverfahren dargestellt. Die Neuregelungen im Rahmen der Räumungsvollstreckung werden dann in der Ausgabe September 2013 des Kanzleiforums vorgestellt.

1. Beschleunigungsgebot

Der § 272 Abs. 4 ZPO bestimmt, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Der Gesetzgeber schweigt jedoch dazu, wie dies erfolgen soll, so dass es dem Gericht weiterhin unbenommen ist, einen frühen ersten Termin zu bestimmen oder die Durchführung des schriftlichen Vorverfahrens anordnen kann. Insofern ist davon auszugehen, dass sich an der bisherigen Praxis der einzelnen Gerichte wenig ändern wird.

2. Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO

Mit der Einführung dieses neuen Rechtsinstituts soll weiterer wirtschaftlicher Schaden für Vermieter verhindert werden, wenn sich der Räumungsprozess – trotz Befolgung des Beschleunigungsgebots – über einen längeren Zeitraum hinzieht.

Anwendung findet diese Vorschrift auf alle Räumungsklagen, die mit einer Zahlungsklage wegen Forderungen aus demselben Mietverhältnis verbunden sind. Die Zahlungsansprüche können daher aus der Nichtzahlung der Miete, Betriebskosten oder der Mietkaution resultieren. Aufgrund eines entsprechenden Antrags des Klägers können mit der Sicherungsanordnung Geldforderungen des Klägers gesichert werden, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind. Sicherbar sind damit nur die Forderungen, die nach Zustellung der Klageschrift bis zum entsprechenden Antrag fällig geworden sind. Ausgeschlossen sind die Klageforderung selbst, die mit der Klage hätten geltend werden könnenden Forderungen, die zwischen Klageeinreichung und Zustellung der Klage fällig werdenden Forderungen und bei Antragstellung noch nicht fällige Forderungen. Auch Mietansprüche aus Mieterhöhungen, z. B. nach der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen, können nicht Gegenstand einer Sicherungsanordnung sein. Damit ist der Anwendungsbereich der Vorschrift bereits stark eingeschränkt.

Voraussetzung für eine Sicherungsanordnung ist, dass zum einen eine Zahlungsklage auf die zu sichernden Forderungen eine hohe Aussicht auf Erfolg hat und zum anderen eine Abwägung der beiderseitigen Interessen die Anordnung zur Abwendung von Nachteilen für den Kläger rechtfertigt.

Sowohl in der Literatur als auch in der Praxis geht man davon aus, dass diese Voraussetzung erhebliche Probleme aufweisen wird. Sie ist dann erfüllt, wenn der Sachvortrag des Klägers schlüssig ist und der Beklagte die Forderung zumindest teilweise überhaupt nicht oder unsubstantiiert bestreitet. Wird eine Beweisaufnahme aufgrund des Vorbringens des Beklagten notwendig, müsste das Gericht im Rahmen des § 283a ZPO eine vorweggenommene Beweisaufnahme durchführen, die jedoch unzulässig ist und zu einem Befangenheitsantrag führen kann, wodurch der Prozess weiter verzögert wird.

Bei der notwendigen Interessenabwägung stehen sich das Interesse des Mieters, durch seine Nichtzahlung möglicherweise den Kläger zur Vornahme bestimmter Handlungen zu veranlassen und das Interesse des Klägers auf Minimierung des Zahlungsausfallrisikos gegenüber. Für gewerbliche Großvermieter dürfte es jedoch schwer werden, ein überwiegendes Interesse glaubhaft zu machen.

Als Sicherheitsleistung nach § 232 BGB kommt neben der klassischen Hinterlegung ausnahmsweise auch eine Bürgschaft in Betracht, die der Beklagte innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist zu erbringen und nachzuweisen hat. Bei Beendigung des Klageverfahrens durch Obsiegen des Klägers bezüglich der gesicherten Forderung bestimmt das Gericht, dass der Kläger die Sicherheit verwerten darf. Bei einer klageabweisenden Entscheidung hat der Kläger dem Beklagten den durch die Sicherheitsleistung entstandenen Schaden zu ersetzen. Dieser kann in den Kosten der Sicherheit, Zinsausfall, aber auch in einem Vermögensschaden infolge fehlender Liquidität bestehen.

Leistet der Beklagte die Sicherheit nicht, kann der Kläger diese als vertretbare Handlung zwangsweise nach § 887 ZPO vollstrecken, in dem er nach Ermächtigung des Gerichts die Handlung auf Kosten des Beklagten selbst vornimmt. Dies ist schwierig und wird in vielen Fällen nicht erfolgreich sein.

3. Räumung wegen Nichterfüllung der Sicherungsanordnung

Erfüllt der Beklagte die Sicherungsanordnung nicht, ermöglicht der Gesetzgeber dem Kläger nunmehr in § 940 Abs. 3 ZPO die Erwirkung eines Räumungstitels im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes, wenn es sich bei dem zu räumenden Objekt um Wohnraum handelt.

Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist lediglich eine wirksam erhobene Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gegen den Beklagten erforderlich und dieser hat der Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO keine Folge geleistet. Neben dem im Gesetz genannten Verfügungsgrund muss aber auch ein Verfügungsanspruch bestehen, der nur vorliegen soll, wenn dem Mieter eine formwirksame Kündigungserklärung zugegangen ist und ein Kündigungsgrund bestanden hat.

Gegen die Vorschrift als solche bestehen vor dem Hintergrund der Art. 13 und 14 GG erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken. Desweiteren sieht das Gericht keine Möglichkeit für den Beklagten vor, den Verdacht der Verfahrensverzögerung, welcher Anknüpfungspunkt für die einstweilige Verfügung ist, auszuräumen.

Der Beklagte ist vor Erlass der Verfügung anzuhören. Er kann Widerspruch erheben, so dass eine mündliche Verhandlung notwendig wird, §§ 924, 925, 936 ZPO. Der Widerspruch bewirkt jedoch keine Hemmung der Vollziehung. Zudem steht dem Beklagten die Möglichkeit offen, einen Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach §§ 924 Abs. 3 Satz 1, 936 ZPO zu stellen.

4. Räumungsvollstreckung gegen Dritte, § 940a Abs. 2 ZPO

Mit der Neuregelung will der Gesetzgeber die Missbrauchsfälle verhindern, in denen der Kläger aus einem Räumungstitel vollstrecken will und der Gerichtsvollzieher dann weitere, erwachsene Personen in der Wohnung antrifft, die Besitzrechte an der Wohnung geltend machen. Nach § 750 Abs. 1 ZPO und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann der Gerichtsvollzieher in diesem Fall die Räumung nicht vornehmen, weil ein Vollstreckungstitel auch gegen alle anderen erwachsenen Wohnungsbesitzer notwendig ist.

Mit der neu eingeführten Vorschrift des § 940 Abs. 2 ZPO kann nun ein Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung schnell diesen notwendigen Titel gegen den Dritten erlangen, ohne erneut ein Räumungsklageverfahren gegen den Dritten durchführen zu müssen.

Voraussetzung ist auch hier neben dem Vorliegen eines Verfügungsanspruches das Bestehen eines Verfügungsgrundes. Der Verfügungsanspruch besteht, wenn der Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung hat und der Dritte Besitz an der Wohnung ohne ein Besitzrecht hat. Der Verfügungsgrund ist dann gegeben, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitz des Dritten an der Wohnung erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Erforderlich ist positive Kenntnis des Vermieters vom Besitzerwerb.

Die Regelung wird unter dogmatischen Aspekten kritisch beurteilt. Zudem wir die Praxis zeigen, wie der Begriff „Mieter“ bei Mietermehrheit auszulegen ist, insbesondere, ob ein Titel gegen alle Mieter vorliegen muss. Auch die Formulierung „darf angeordnet werden“ führt wahrscheinlich zu Problemen, da die Auslegungskriterien noch offen sind.

5. Fazit

Die Neuregelungen wecken einige Hoffnungen bei Vermietern, besser vor Forderungsausfällen geschützt zu werden. Ob die geschaffenen neuen Rechtsinstitute diese Hoffnungen erfüllen werden, bleibt jedoch offen und zweifelhaft.

Jana Wegert
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz