Vertragsstrafe bei Bauverzug

Bauverzug ist nicht allein ein Problem von unübersichtlichen Großvorhaben, wie dem Hauptstadtflughafen, sondern ist auch ein häufiges Problem bei Sanierung und Neubau im Bereich der Wohnungswirtschaft. Die Gründe sind vielfältig und reichen von der Witterung bis zur fehlenden Maschinen- oder Arbeitskräftekapazität.

Aus Sicht der Bauherren stellt sich dabei die Frage, welche Handhabe besteht, um eingetretene Verzögerungen wieder aufzuholen. Neben technologischen und organisatorischen Änderungen im Bauablauf, können Vertragsstrafenregelungen oder die Androhung der Auftragsentziehung wirksame Mittel sein.

Eine Auftragsentziehung nach vorhergehender Beschleunigungsaufforderung und Fristsetzung ist zwar ein gutes Druckmittel, setzt aber auch das Vorhandensein von Alternativen voraus, was bei der derzeitigen Auftragslage am Bau nicht immer der Fall ist.

Die Vertragsstrafenregelung hingegen steht als Druckmittel zur Verfügung, auch wenn durch die Überschreitung einer Fertigstellungfrist kein unmittelbarer Schaden eintritt bzw. nachgewiesen werden kann.

Grundlage ist eine Vertragsstrafenvereinbarung im Bauvertrag. Diese ist, soweit sie in allgemeinen Geschäftsbedingungen formuliert ist, erheblichen Einschränkungen unterworfen. So darf eine solche Vertragsstrafenklausel nicht so gestaltet sein, dass eine verschuldensunabhängige Haftung entsteht.

Darüber hinaus muss die Vertragsstrafe der Höhe nach beschränkt sein. Der BGH geht dabei davon aus, dass die Vertragsstrafe so bemessen sein muss, dass durch sie nicht bei geringen Fristüberschreitungen der gesamte Gewinn des Unternehmers abgeschöpft wird und das Bauvorhaben so unauskömmlich wird. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung werden daher regelmäßig Klauseln als unwirksam verworfen, die eine Vertragsstrafe von mehr als 0,3 % der Schlussrechnungssumme pro Kalendertag vorsehen. Zudem muss die Vertragsstrafe auf maximal 5 % der Schlussrechnungssumme begrenzt werden. Wird eine Vertragsstrafe auch für die Überschreitung von Zwischenfristen vereinbart, muss darüber hinaus nach einem Urteil des BGH vom 6. Dezember 2012 – Aktenzeichen VII ZR 133/11 – auch eine Beschränkung auf maximal 5 % der bis zur Zwischenfrist entstandenen Werklohnansprüche enthalten sein.

Der Bauherr sollte sich daher bei der Gestaltung der Vertragsstrafenklausel darüber klar sein, ob eine Vertragsstrafe für Zwischenfristüberschreitungen für ihn von Bedeutung ist.

Eine transparente Vertragsstrafenklausel setzt zudem voraus, dass die Fristen bereits bei Vertragsabschluss klar definiert sind oder aber wirksam im Nachhinein in den Vertrag einbezogen werden. Häufig stellt sich bei der Prüfung der Verwirkung der Vertragsstrafe heraus, dass die Fristen erst nach Vertragsabschluss durch die Übergabe von Bauablaufplänen gesetzt werden sollten. Hier fehlt es dann oft an der wirksamen Einbeziehung in den Vertrag. Auch bei notwendigen Änderungen des Bauablaufplanes kann es zu Problemen mit der Einbeziehung in den Bauvertrag kommen. In der Regel sollte eine schriftliche Vereinbarung über die Fristen geschlossen werden, so dass ein eindeutiger Bezug zur Vertragsstrafenregelung im Bauvertrag hergestellt werden kann.

Als weiterer Stolperstein bei der Geltendmachung von Vertragsstrafe erweisen sich die in der Bauphase angezeigten Baubehinderungen und die sich daraus ergebenden Verschiebungen des Fertigstellungstermins. Sowohl ein Schadenersatzanspruch als auch die Vertragsstrafe setzen Verzug voraus.

Verzug tritt nach § 286 BGB ein, wenn nach Fälligkeit der Leistung gemahnt wird oder ein Fälligkeitstermin vertraglich vereinbart ist. Da sich bei vom Bauunternehmen nicht zu vertretenden Baubehinderungen (z. B. Verzug des Vorgewerks) die Ausführungsfrist verlängert und der Bauunternehmer dadurch einen Anspruch auf Verschiebung des Fertigstellungstermins hat, sind die vertraglich festgelegten Fertigstellungstermine nicht mehr verbindlich. Es sollte daher von der Baufirma die Benennung eines neuen Fertigstellungstermins gefordert werden, der dann vom Auftraggeber unter Verweis auf den Bauvertrag bestätigt wird. Auf diesem Weg können die neuen Fertigstellungstermine vertraglich vereinbart werden, so dass bei einer Verzögerung der Fertigstellung der Bauunternehmer automatisch in Verzug kommt.

Alternativ kann der Bauherr bei Ablauf der verlängerten Ausführungsfrist den Verzug durch Übermittlung einer Mahnung begründen.

Bei der Geltendmachung der Vertragsstrafe ist wichtig, dass diese auf einen eventuellen weitergehenden Verzugsschadenersatzanspruch anzurechnen ist. Die Vertragsstrafe dient dazu, auch bei nicht vorhandenem bzw. schwer nachweisbarem Verzugsschaden ein Druckmittel zu haben. Soweit tatsächlich und nachweisbar ein Schaden entstanden ist, soll die Vertragsstrafe dann aber nicht zusätzlich beansprucht werden können. Dies ergibt sich aus § 341 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 340 Abs. 2 BGB.

Fazit: Eine wirksame Vertragsstrafenregelung ist oft das einzige wirksame Druckmittel bei Bauverzögerungen. Sie setzt eine fortgeschrittenen Planung des Bauablaufs im Zeitpunkt des Vertragsschlusses und eine rechtssichere Umsetzung im Bauvertrag voraus.

Bei Baubehinderungen ist Augenmerk auf die Vereinbarung neuer Fertigstellungstermine bzw. die Überwachung und Verzugsbegründung bei Überschreitung der angemessenen Fertigstellungstermine zu legen.

Martin Alter
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 03/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz