Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

An den Umfang und die Tiefe von Modernisierungsankündigungen dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werden, so der BGH im Urteil vom 20.05.2020 zu Az. VIII ZR 55/19.

Der Fall:

Der Vermieter kündigte den Einbau einer Gaszentralheizung über die Dauer von 14 Wochen mit Anschluss der Wohnungen an die Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel und Trennung vom Gasnetz an. Weiter enthielt die Ankündigung die Installation einer Wohnungsstation, Entfernung der Gasleitungen und Feuerstätten, Ausbau der Gasthermen, Tausch der Heizkörper, Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre, Tausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd usw. Dauer und Organisation der Umsetzung wurden zudem mitgeteilt. Die Grundmieterhöhung werde sich auf 69 € monatlich zzgl. einer Vorauszahlung von zukünftig 1,50 €/m² Betriebskosten für die neue Wärmeversorgung belaufen, dafür entfielen Kosten für Betrieb und Wartung der Gasetagenheizung. Beigefügt war eine Berechnung der Energieeinsparung für alle betroffenen Wohnungen insgesamt, die eine Endenergieeinsparung von ca. 214.000 kWh/a auf ca. 190.000 kWh/a und eine Reduzierung der Verbrauchskosten von 0,08 €/m² auswies. Der Vermieter erhob Duldungsklage. 

Die Entscheidung:

Amts- und Landgericht Bremen wiesen die Klage des Vermieters ab, der BGH gab ihr dagegen statt. Die Mietrechtsreform 2001 zielte auf eine Reduzierung der strengen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen. Der Mindestinhalt sei je nach Fall am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Er soll in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der Baumaßnahme auf seinen Mietgebrauch einschätzen und prüfen können, inwieweit eine Energieeinsparung erzielt werden könne.

Aus der Ankündigung könne der Mieter die Auswirkungen auf Gebrauchsrechte und Mietänderungen ersehen. Es bedürfe – anders als die Vorinstanzen meinen – nicht der Berechnung der Energieeinsparung auf die konkrete Wohnung, denn diese könne der Mieter unschwer aus dem Verhältnis der Gesamtfläche zu seiner Wohnfläche selbst ermitteln, monatlich in diesem Fall 6,10 €. Dass dies evtl. keine ausreichende Einsparung im Verhältnis zur Mieterhöhung darstelle, spiele im Rahmen der Duldungspflicht keine Rolle.

Die zukünftigen Betriebskosten könne die Mietpartei selbst mit den nur ihr bislang bekannten Heizkosten der Gasetagenheizung vergleichen. Da die Energieberechnung vorgelegt worden sei, bedürfe es nicht der Angabe der konkreten Wirkungsgrade der alten und neuen Anlage.

Der Herdaustausch sei eine notwendige Begleitmaßnahme der insgesamt zulässigen Baumaßnahme.

Noreen Walther
Rechtsanwältin