Keine Schonfristzahlung bei der ordentlichen Mietvertragskündigung

Der Vermieter von Wohnraum hat das Recht, den Mietvertrag bei hinreichendem Zahlungsverzug ordentlich, also unter Wahrung der Kündigungsfristen des § 573c BGB, oder außerordentlich fristlos gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB zu kündigen.

 

Für den Fall der fristlosen Mietvertragskündigung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt, dass die Kündigung kraft Gesetzes unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beim Mieter hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. Schonfristzahlung). Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

 

Der BGH hatte bereits vor Jahren entschieden, dass die Möglichkeit der Schonfristzahlung nur die Wirkungen einer fristlosen, nicht aber einer ordentlichen Mietvertragskündigung beseitigen kann. Aus diesem Grunde wird bei Mietern, die nachhaltig in Verzug sind und unzumutbar ihre Pflichten verletzen, zumeist zugleich mit der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Mietvertragskündigung erklärt, so auch im Muster der Kanzlei, das Mandanten mit Beratungsvertrag im Servicebereich der Kanzleiwebseite herunterladen können. Gleicht der Mieter in der Folge den Zahlungsrückstand rechtzeitig aus, muss er dennoch die Wohnung räumen und herausgeben, aber erst zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, die sich je nach bisheriger Dauer des Mietvertrages auf ca. 3, 6 oder 9 Monate beläuft.

 

Der Vermieter hat es dann in der Hand, die Überlassung an den Mieter durch Abschluss einer weiteren Vereinbarung dennoch fortzusetzen, wenn der Mieter bspw. auch die inzwischen angefallenen Anwalts- und Prozesskosten ausgleicht. Die Nichtzahlung von solchen Kosten ist nämlich selbst kein Kündigungsgrund. Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, können meist auch nicht im Wege der Zwangsvollstreckung zum Kostenausgleich veranlasst werden.

 

Einzelne Gerichte, vor allem aber das LG Berlin, haben in den vergangenen Jahren immer wieder die Auffassung vertreten, durch eine Schonfristzahlung werde auch die hilfsweise zugleich ausgesprochene ordentliche Mietvertragskündigung unwirksam. Diese Rechtsauffassung widerspricht eindeutig dem Wortlaut des Gesetzes. Der Bundesgerichtshof hat in erstaunlicher Deutlichkeit diesen Bestrebungen ein Ende gesetzt. Im Urteil vom 13.10.2021 zu Az. VIII ZR 91/20 bekräftigte der BGH, dass es bei der aktuellen gesetzlichen Regelung verbleibt, bis diese selbst durch den Gesetzgeber und nicht durch ein rechtsanwendendes Gericht geändert werde. Jedoch scheinen die Parteien der Ampelkoalition durchaus eine entsprechende Gesetzesänderung zu beabsichtigen. Dies hätte dann zur Folge, dass die Mieter nach Kündigung und Einleitung des Räumungs-prozesses zwar die Mieten und Nutzungsentschädigungen ausgleichen müssten, nicht aber die angefallenen Kosten, und dennoch weiter in der Wohnung auf Dauer leben bleiben könnten. Nach zwei weiteren Jahren könnte sich dies wiederholen usw.

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin