Neue Tendenzen bei Kleinreparaturklauseln in der Wohnungsmiete

Ausgangslage

Nach der gesetzlichen Ausgangslage ist der Vermieter für die Erhaltung des Mietobjektes zuständig, § 535 S. 2 BGB. Die Rechtsprechung lässt jedoch eine Kostenbeteiligung des Wohnraummieters in engen Grenzen zu, sofern diese vertraglich wirksam vereinbart worden ist. Die Beteiligung des Mieters an Reparaturkosten soll letztlich nicht nur Kosten minimieren, sondern auch mittelbar der Erhaltung der Mietsache dienen, da anzunehmen sei, dass mithaftende Mieter in besonderem Maße pfleglich mit der Mietsache umgehen.

 

Herrschende Rechtsansicht

Eine Legaldefinition findet sich in § 28 Abs. 2 der II. BV: „Kleine Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Diese Bestimmung gilt zwar zunächst nur im preisgebundenen Wohnraum, die Rechtsprechung wendet sie jedoch als sachgerechte Regelung auch im preisfreien Bereich an. Fraglich ist, ob unter der Begrifflichkeit „Beheben kleiner Schäden an..“ auch der Austausch des kompletten Bauteils verstanden werden kann.

Jedenfalls aber wird gefordert, dass sich die Klausel ausschließlich auf Teile erstrecken darf, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Damit scheiden z. B. aus: Türdichtungen, Silikonfugen, Innenteile im Spülkasten, Glasscheiben, Spiegel.

Weitere Anforderungen der Rechtsprechung und Literatur sind:

• Keine Verpflichtung des Mieters zur Selbstreparatur – nur Kostentragung
• Keine anteilige Beteiligung des Mieters an größeren Reparaturen – nur Kostentragung für Kleinreparaturen an sich
• Klausel darf nur Bagatellschäden betreffen (Maximalbetrag im Einzelfall – überwiegend 75-100 €) und
• muss einen angemessenen Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum beinhalten (Maximalbetrag im Jahr – überwiegend 6-8 % der Jahresgrundmiete).

 

Neue Tendenzen

Der Höchstbetrag für den Einzelfall wird angesichts der Preissteigerungen im Handel und Handwerkerbereich zwischenzeitlich in mehreren Entscheidungen auf 120 oder 150 € angesetzt. Allerdings werden heute vereinbarte 100 oder 150 € in 10 Jahren deutlich weniger wert sein, so dass zu überlegen ist, ob der Festbetrag nicht auch dynamisch angepasst werden könnte, z. B. im Wege einer Indexklausel. Das wäre aber in jedem Fall eine äußerst ungewöhnliche Klausel, die mindestens deutlich hervorgehoben werden müsste.

Neuerdings wird für preisfreien Wohnraum eine Ausdehnung auf weitere Reparaturobjekte erwogen, wie die Gegensprechanlage, sofern dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wird. Da dies aber der höchstrichterlichen Rechtsprechung widerspricht, ist das Unwirksamkeitsrisiko in solchen Fällen sehr hoch. Und unwirksam wäre dann nicht nur der neue Klauselteil, sondern die gesamte Formularklausel zu Kleinreparaturen, § 306 BGB.

Weiter wird gefordert, dass eine dritte Begrenzung eingefügt wird, um Mieter kostspieliger Wohnungen hinsichtlich der an der Jahresgrundmiete orientierten Jahresgrenze zu schützen. Demnach soll bspw. der Mieter keinesfalls mehr als 500 € pro Jahr an Instandsetzungsaufwendungen übernehmen müssen (100 € im Einzelfall, max. 8 % der Jahresgrundmiete und max. 500 € p.a.). Dieser Zusatz befindet sich bereits seit einigen Jahren im Kanzleimuster. 

Nach im Vordringen befindlichen Stimmen in der Rechtsprechung und Stimmen in der Literatur ist außerdem die Haftung zumindest im Hinblick bei Verschulden des Vermieters oder Dritter (Vandalismus) auszuschließen.

Umstritten ist, ob dem Mieter auch die Befugnis zustehen soll, die Kostentragung durch Selbstvornahme abzuwenden, wie dies im Rahmen der Endrenovierung bei Schönheitsreparaturen gefordert wird. Diese Möglichkeit könnte man durchaus erwägen.

Weiter wird zunehmend unter Verweis auf die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen – der BGH hält dort eine Klausel nur für wirksam, wenn die Wohnung frisch renoviert übergeben oder dem Mieter ein Ausgleich gewährt wird –  angedacht, dass der Mieter die Kosten der Kleinreparaturen nur für neuwertige Einrichtungen tragen muss, weil er anderenfalls an den Auswirkungen des vom Vormieter verursachten Verschleißes beteiligt wird. Nach a. A. werde der Mieter durch die bereits dreifache Begrenzung in inhaltlicher Hinsicht (direkter Zugriff, ausdrücklich genannte Gegenstände) und der Höhe nach (Einzelfall- und Jahresgrenze) anders als bei Schönheitsreparaturkosten nur einem fest kalkulierbaren Höchstaufwand ausgesetzt.

Im Leitfaden der Kanzlei (https://www.strunz-alter.de/leitfaden-vertragsgestaltung-fuer-vermieter/xvi-3-kleinreparaturen) finden Sie Mustertexte, Anwendungsbeispiele sowie Fundstellennachweise.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin