Das Zutrittsrecht des Vermieters

Es gibt verschiedene Situationen eines Vermieters, die es notwendig machen, die vermieteten Räumlichkeiten zu begehen. So können Reparaturen, Besichtigungen oder sogar Havarien anstehen. Unter welchen Voraussetzungen ein Besichtigungsrecht des Vermieters gegeben ist, soll der nachfolgende Artikel näher darstellen.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Vermieter nur in begründeten Fällen die Wohnung des Mieters betreten darf. Sollte der Vermieter hiergegen Verstoßen, könnte der Mieter auf Grund des Vertrauensmissbrauches sogar ggf. fristlos das Mietverhältnis beenden. Verwehrt der Mieter hingegen den Zutritt grundlos, könnte dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht ebenfalls zustehen. Das mögliche Kündigungsrecht beider Seiten ist stets anhand aller Umstände des Einzelfalls abzuwägen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht einem Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht der Wohnung zu. Ein im Mietvertrag generell geregeltes Besichtigungsrecht ist unwirksam (Vgl. Urteil des BGH vom 04.06.2014 – Az. VIII ZR 289/13). Nur unter sachlichen Gründen und einem berechtigten Interesse an der Wohnungsbesichtigung, steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu. Ein berechtigtes Interesse besteht beispielsweise bei anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, der Zählerablesung oder der Durchführung notwendiger Reparaturen. Sollte das Besichtigungsrecht bestehen, sollte dies aber in jedem Fall rücksichtsvoll ausgeübt werden.

In jedem Fall ist es dem Vermieter untersagt einen Zweitschlüssel für die vermieteten Räumlichkeiten zurückzuhalten und sich hierdurch unberechtigt Zugang zu verschaffen. Dies wäre nur mit ausdrücklicher (bestenfalls schriftlicher) Zustimmung durch den Mieter

statthaft. Soweit Ihrerseits ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung besteht und der Mieter Ihnen allerdings dies verwehrt, muss der Anspruch im Wege einer Duldungsklage gerichtlich durchgesetzt werden. Jedweder andere unberechtigte Zugang ist strafrechtlich als Hausfriedensbruch zu bewerten und kann zur Strafanzeige gebracht werden.

Doch wie kann verfahren werden, wenn Gefahr im Verzug besteht, der Mieter nicht erreichbar ist und ein gerichtliches Verfahren daher nicht abgewartet werden kann? Das Betreten der Wohnung des Mieters ohne entsprechende Zustimmung ist möglich, soweit ein Notfall besteht. Insofern sollten dem Vermieter berechtigte

Gründe bekannt sein, um eine sogenannte Notöffnung durchführen zu können. Ein berechtigter Grund könnte beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch vorliegen. Sollte Ihrerseits ein Notfall angenommen werden, ist dennoch zunächst zu versuchen, den Mieter zu kontaktieren und ihn über die Situation in Kenntnis zu setzen. Sollte dies allerdings fehlschlagen, holen Sie sich einen unabhängigen Zeugen oder die sachliche zuständige Behörde (Polizei, Feuerwehr) hinzu. Erst dann sollte die Notöffnung durchgeführt werden.

 

 

Michelle Freitag
Rechtsanwältin