Kombination von Staffel- und Indexmiete in der Gewerberaummiete

Zur weithin umstrittenen Frage, ob eine Staffel- und eine Indexmietklausel in einem Vertrag kombiniert werden können, hat sich unlängst das OLG Brandenburg geäußert, Urteil vom 27.06.2023, Az. 3 U 88/22.

Bedeutung der Mietanpassungsklauseln

Während Index- und Staffelmiete in der Wohnraumvermietung aufgrund der damit einhergehenden Beschränkung des Rechts zur Umlage von Modernisierungskosten in der Vertragspraxis – jedenfalls der Großvermieter in den neuen Bundesländern – nur eine untergeordnete Bedeutung haben, gelten derartige Klauseln in der Gewerberaummiete zumeist als unverzichtbar. Denn ein Anspruch auf eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist gesetzlich für den Gewerberaumvermieter nicht geregelt und vertraglich in Ermangelung geeigneter Vergleichsobjekte i. d. R. nicht zielführend.

Die Staffelmiete bietet den Vorteil, dass die Lastschriften im Buchhaltungssystem bereits mit Vertragsbeginn berechnet und angelegt werden können, die indizierte Miethöhe dagegen erst errechnet werden muss. Die Indexmiete bietet eine inflationsgebundene Mietanpassung, die jedoch für beide Parteien nicht vorhersehbar ist.

Die Entscheidung

Das OLG Brandenburg befasste sich mit der Frage, ob eine Klausel in einem auf 10 Jahre befristeten und mit Verlängerungsoptionen über insgesamt 20 Jahre versehenen Vertrag wirksam ist, nach der in den ersten 4 Jahren eine Staffel vereinbart, ab dem Zeitpunkt der letzten Staffelerhöhung die Miete aber indiziert werden soll. Dies hielt das OLG für möglich, weil die Indexklausel erst dann wirken sollte, wenn die letzte Staffelerhöhung bereits eingetreten ist, also keine gleichzeitige Erhöhung aus doppeltem Grund erfolgt.

Zahlreiche weitere Klauselgestaltungen für Staffel- und Indexkombinationen sind weiterhin umstritten.

Noreen Walther
Rechtsanwältin