Handlungspflichten des WEG-Verwalters bei Anfechtungsklagen – Teil 2

Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch den Verwalter und das Recht des Verwalters zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes für die beklagten Wohnungseigentümer

In der Rechtsprechung und Literatur ist seit der WEG-Reform 2007 umstritten, ob der Verwalter auch ohne ausdrückliche Einzelfallermächtigung durch Beschlussfassung der Eigentümer befugt ist, die Beklagten zu vertreten bzw. einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 4 zu führen.

Nach derzeit wohl h.M. (z. B. Becker/Kümmel/Ott – Wohnungseigentum, 2. Auflage 2010, § 7 Rz. 661; Elzer/Fritsch/Meier-Scheffler – Wohnungseigentumsrecht, § 3 Rz. 36 unter Berufung auf BT-Drucksache 16/887 S. 70; Schmid ZWE 2010, 305; Gottschalg ZWE 009, 114) ergibt sich daraus für den Verwalter die generelle Vertretungsmacht für alle beklagten Wohnungseigentümer – auch ohne besondere Ermächtigung – zu handeln, auch einen Rechtsanwalt zu beauftragen (dazu LG Karlsruhe, Urteil vom 11.05.2010, ZWE 2010, 377). Handelt er selbst ohne einen Anwalt zu beauftragen, was nach § 78 ZPO grds. nur vor den Amtsgerichten – nicht mehr vor den Landgerichten statthaft ist – hat er ggf. seine Bevollmächtigung nachzuweisen, § 80 ZPO. In Konsequenz aus der zitierten h.M. genügt hierfür der Nachweis der Bestellung und der Verweis auf § 27 Abs. Nr. 2 WEG.

Nach a.A. erstreckt sich die Ermächtigung nur auf im Einzelfall als solche nachzuweisende Eilfälle (vgl. Merle in Bärmann- WEG-Kommentar, 10. Auflage 2008, § 27 Rz. 125).

Nach einhelliger Meinung ist der Verwalter aber jedenfalls nur zur Nachteilsabwehr, nicht zum Abschluss von Vergleichen oder Erhebung einer Widerklage ermächtigt (vgl. Palandt/Bassenge, WEG § 27 Rz. 15).

Im Innenverhältnis unterliegt er den Weisungen der Eigentümer. Deren Einholung ist empfehlenswert bzw. bei der Befürchtung eines Anfechtungserfolges wegen eines etwaigen kostensparenden Anerkenntnisses auch erforderlich!

Jeder Eigentümer hat jedoch das unabdingbare Recht, sich selbst zu vertreten bzw. sich nicht zu verteidigen und sogar seine Verteidigung durch den gemeinsamen Bevollmächtigten der Beklagten zu untersagen.

Praxistipp:

Wegen der nicht eindeutigen und jederzeit wandelbaren Rechtslage sowie zur Klärung der Kosten (Vorschusszahlung, Verteilung der Rechtsanwaltskosten auf die vertretenen Eigentümer) empfiehlt es sich, die Weisungen der Eigentümer so bald wie möglich – sinnvollerweise gleichzeitig mit der Information über den Rechtsstreit – einzuholen.

Der Beitrag ist Teil einer dreiteiligen Fortsetzungsreihe (Teil 1 in Kanzleiforum Juni 2011).

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 03/2012

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz