Die weitere Reform des Mietrechts – Zweites Mietrechtspaket

Im November des letzten Jahres hat die Bundesregierung in einem Grundsatzpapier des Bundesfinanzministeriums die Eckpunkte für ein weiteres Mietrechtspaket vorgestellt.

Im Einzelnen sind folgenden Änderungen vorgesehen:

• Die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel

Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre;

Verankerung der Grundsätze für die Erarbeitung von qualifizierten Mietspiegeln in einer Rechtsverordnung;

Stärkung der Dokumentation;

Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel werden nicht erhöht;

• Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Höhe der auf die Mieter umzulegenden Modernisierungskosten soll von 11% auf 8% reduziert werden; Einführung einer Kappungsgrenze dergestalt, dass die Miete in einem Zeitraum von 8 Jahren um nicht mehr als 50% und max. 4 EUR/m² steigen darf;

Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes hinsichtlich der notwendigen Kosten;

Einführung eines vereinfachten Verfahrens für Kleinvermieter, welches den Verzicht auf die Berücksichtigung der zinslosen und zinsverbilligten Darlehen bei Kappung der Umlage auf 4% vorsieht;

Ergänzung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen in § 555 b BGB um Maßnahmen zum alters- und behindertengerechten Umbau;

Neuregelung der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich der finanziellen Härte dergestalt, dass eine solche vorliegt, wenn der Anteil der Bruttomiete an Nettoeinkommen des Mieters 40% übersteigt;

Verlängerung der Frist zur Geltendmachung des Härteeinwandes um einen Monat;

• Die relevante Wohnfläche

Für Mieterhöhungen und Betriebs-kostenabrechnungen sollen in dem Fall die tatsächliche Wohnfläche maßgebend sein;

Sofern keine Vereinbarungen getroffen wurden, wird festgelegt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist;

• Folgen des Zahlungsverzuges

Übertragung der Wirkungen von Zahlungen innerhalb der Schonfrist bei fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs analog § 569 III 2 BGB auch auf ordentliche Kündigungen;

Unmittelbar nach der Veröffentlichung des Grundlinienpapiers haben sich alle Verbände der Immobilienwirtschaft gegen die geplanten Änderungen des Mietrechts ausgesprochen. Auch Abgeordnete der CDU-Fraktion des Bundestages haben sich dahingehend geäußert, dass sie dieses weitergehende Reformvorhaben nicht unterstützen werden, zumal dies über die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag weit hinausgeht. Die Reaktionen des Widerstands begründen sich insbesondere darauf, dass die Bestrebungen zur Forcierung des dringend benötigten Wohnungsneubaus sowie zur Realisierung der ambitionierten Zielstellungen des Klimaschutzes im Rahmen der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes massiv unterlaufen werden.

Es bleibt abzuwarten, ob aufgrund der divergierenden Standpunkte der für das Frühjahr 2016 avisierte Referentenentwurf vorgelegt wird.

Dietmar Strunz

Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 03/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz