Beschluss des BGH zur einheitlichen Vermietung von Garagen bzw. Stellplätzen

Der BGH bestätigt im Hinweisbeschluss vom 04.06.2013, Az. VIII ZB 422/12, die im Urteil vom12.11.2011, Az. VIII ZR 251/10, aufgestellten Grundsätze, wann ein Mietverhältnis über eine Garage oder einen Stellplatz trotz Fortbestehens eines Wohnraummietvertrages zwischen den Parteien vorzeitig kündbar sein soll.

Hintergrund:

Einheitliche Mietverträge sind – abgesehen von den wenigen sich aus § 573 b BGB ergebenden Ausnahmen – nur einheitlich kündbar. Werden Wohnung und Garage/Stellplatz somit in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, ist der Vertrag auch nur einheitlich – und damit aus Vermietersicht nur nach Maßgabe der Wohnraumkündigung kündbar, was längere Kündigungsfristen und die Angabe von erheblichen Kündigungsgründen erfordert.

Achtung! Bei der Gebrauchsüberlassung von Garagen und Stellplätzen gegen Entgelt handelt es sich um Vermietung und nicht um Verpachtung! Pacht unterscheidet sich von der Miete durch das zusätzliche Kriterium des Rechts zur Fruchtziehung. Beispiele für Pachtverträge:

• Gartenpacht: Recht zum Genuß der dort wachsenden Früchte
   
• Gaststättenpacht: Voraussetzung ist Überlassung von Räumen und speziellem am Pachtzweck orientierten Inventar, so dass Pächter aus deren Nutzung Gewinn erwirtschaften kann (bloße Raumüberlassung wäre Miete, vgl. BGH XII ZR 136/90).

Zieht es der Vermieter aus steuerrechtlichen Gründen oder im Interesse der Leerstandsvermeidung vor, von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen, können beide Mietobjekte

• in einem einheitlichen Vertrag (allerdings müssen hier die sonst im Stellplatzmietvertrag enthaltenen näheren Vereinbarungen zur Pflichtenlage angefügt werden, wie z. B. Freihalteansprüche, Verkehrssicherungspflichten und Verbote zweckwidriger Nutzung)

• oder in zwar getrennten aber aufeinander bezogenen Vereinbarungen vermietet werden.

Die Stellplatz- oder Garagenvermietung ist gemäß § 4 Nr. 12 a UStG dann umsatzsteuerfrei, wenn sie einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang mit einer sonstigen steuerfreien Vermietung darstellt, vgl. BGH Az. V ZB 175/04; UStR 2008 Nr. 4.12.2. mit Regelbeispielen für die Finanzverwaltung. Hier spielen aber spezielle steuerrechtliche Fragen eine Rolle, die einer gesonderten steuerrechtlichen Beratung im Einzelfall bedürfen.

Sofern sich der Vermieter aber die Option offen halten möchte, dem Mieter die Stellplatznutzung schon vor Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses wieder zu entziehen, müsste jedenfalls ein gesonderter Vertrag hierüber abgeschlossen werden. Auch bei Abschluss separater Verträge über Wohnraum und Garage kann jedoch zweifelhaft sein, ob die Verträge unabhängig voneinander kündbar sein sollen, wenn die Verträge keine ausdrückliche Regelung hierzu enthalten.

 Leitlinie des BGH:

Nach dem Urteil des BGH vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10, bestehe bei separat (mündlich oder schriftlich) abgeschlossenen Verträgen eine widerlegbare tatsächliche Vermutung für die Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Lägen jedoch Garage und Wohnung auf demselben Grundstück, sei ausnahmsweise dennoch von einer rechtlichen Einheit auszugehen, wenn die Parteien keine weitere Regelung getroffen hätten. Dann sei die Vermutung der Selbständigkeit entkräftet, ebenso LG Frankfurt a.M. WuM 2012, 495.

Unabhängig von der Lage der Mietobjekte sei jedenfalls aber eine Selbständigkeit der Verträge anzunehmen, wenn in diesen unterschiedliche Kündigungsfristen geregelt seien, BGH Beschluss vom 09.04.2013, Az. VIII ZR 245/12.

Der BGH weist im Beschluss vom 04.06.2013, Az. VIII ZB 422/12, nun darauf hin, dass dem Urteil vom 12.10.2011 Grundsatzcharakter zukomme und weiterer rechtlicher Klärungsbedarf insoweit nicht mehr bestehe. Gleichzeitig übertrug er die Rechtsprechung auf Stellplatzmietverträge.

Noreen Walther
Rechtsanwältin