Bevorstehende Neuregelungen durch das COVID-19-Insolvenzaussetzungsgesetz – COVInsAG zu Mietschulden und zur vorläufigen Verwaltung von Wohnungseigentum in der Coronakrise

Das Bundeskabinett beschloss am 23.03.2020 einen Gesetzentwurf zur Abmilderung negativer Auswirkungen der derzeitigen Pandemielage. Der Entwurf wird heute im Bundestag und voraussichtlich am Freitag im Bundesrat beraten. Anders als der Titel „Gesetz zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und zur Begrenzung der Organhaftung bei einer durch die COVID-19-Pandemie bedingten Insolvenz“ vermuten lässt, betrifft er auch Wohnungs- und Immobilienverwal-tungsunternehmen.

Mietrecht

Der Vermieter kann ein Miet- oder Pachtverhältnis über Grundstücke oder über Räume bis zum 30. Juni 2022 nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter muss aber den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft machen. Aus anderen Gründen darf der Mietvertrag weiterhin gekündigt werden.

Wohnungseigentumsrecht

Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt und der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Anders als im Gesellschaftsrecht findet sich keine zeitliche Begrenzung der Neuregelungen im Entwurf.

Gesellschaftsrecht im Jahr 2020

GmbH

Beschlüsse der Gesellschafter können im Jahr 2020 abweichend von § 48 Absatz 2 GmbHG in Textform oder durch schriftliche Abgabe der Stimmen auch ohne Einverständnis sämtlicher Gesellschafter gefasst werden.

Genossenschaften im Jahr 2020

Abweichend von § 43 Absatz 7 Satz 1 des Genossenschaftsgesetzes können Beschlüsse der Mitglieder im Jahr 2020 auch dann schriftlich oder elektronisch gefasst werden, wenn dies in der Satzung nicht ausdrücklich zugelassen ist. Der Niederschrift ist dann aber ein Verzeichnis der mitstimmenden Mitglieder beizufügen und bei jedem Mitglied ist die Art der Stimmabgabe zu vermerken. Dadurch sollen vorübergehend auch virtuelle Versammlungen als Möglichkeit zugelassen werden. Der Gesetzgeber strebt in der Begründung an, dass alternativ auch unter folgenloser Versäumung der Sechsmonatsfrist die Präsenzversammlung später durchgeführt werden kann.

Die Einberufung kann im Internet auf der Internetseite der Genossenschaft oder durch unmittelbare Benachrichtigung in Textform (also z. B. E-Mail) erfolgen, wenn pandemiebedingt eine satzungsgemäße Einberufung nicht möglich ist.

Die Feststellung des Jahresabschlusses kann auch durch den Aufsichtsrat erfolgen.

Der Vorstand kann mit Zustimmung des Aufsichtsrats eine Abschlagszahlung auf eine zu erwartende Auszahlung eines Auseinandersetzungsguthabens eines ausgeschiedenen Mitgliedes oder eine an ein Mitglied zu erwartende Dividendenzahlung leisten.

Ein Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglied, dessen Amtszeit im Jahr 2020 endet, bleibt bis zur Bestellung seines Nachfolgers im Amt. Damit sollen gerichtliche Notbestellungen vermieden werden. Die Anzahl der Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder darf weniger als die durch Gesetz oder Satzung bestimmte Mindestzahl betragen.

Sitzungen des Vorstands oder des Aufsichtsrats sowie gemeinsame Sitzungen können auch ohne Grundlage in der Satzung oder in der Geschäftsordnung im Umlaufverfahren in Textform oder als Telefon- oder Videokonferenz durchgeführt werden.

Verbraucherverträge

Um Verbraucher nicht von Leistungen der Grundversorgung (Strom, Gas, Telekommunikation, soweit zivilrechtlich geregelt auch Wasser) abzuschneiden, weil sie ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen können, wird ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht für wesentliche Dauerschuldverhältnisse zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge bis zum 30. Juni 2020 eingeräumt, wenn der Verbrauchervertrag vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde und dem Verbraucher infolge der COVID-19-Pandemie die Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Eine ähnliche Regelung findet sich für Kleinstunternehmen. Das Verweigerungsrecht besteht nicht für Miet-, Pacht-, Darlehens- oder Arbeitsverträge und auch nicht, wenn die Ausübung für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Gewerbebetriebs gefährden würde.

Insolvenzrecht

Die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags ist bis zum 30. September 2020 ausgesetzt, falls die Insolvenzreife auf den Folgen der COVID-19-Pandemie beruht und Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. Gläubigerinsolvenzanträge dürfen nur wegen Insolvenzgründen aus der Zeit vor dem 1.3.20 gestellt werden.

Noreen Walther

Rechtsanwältin