Die Mitarbeiterwohnung – Wohn- oder Gewerberaummiete?

Mietet eine GmbH eine Wohnung, um diese ihren Mitarbeitern zu Wohnzwecken zu überlassen, wird zwischen vermietendem Eigentümer und der GmbH ein Mietvertrag geschlossen, auf den gewerbliches und nicht Wohnraummietrecht anzuwenden ist.

 

Beispielsfall:

Der Geschäftsführer einer GmbH mietete eine Wohnung zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung, er bewohnte sie jedoch ausschließlich selbst. Wegen Zahlungsverzuges kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter zahlte innerhalb der sog. Schonfrist und ging davon aus, dass damit der Mietvertrag wiederauflebte, wie das in der Wohnraummiete gesetzlich geregelt ist, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Über drei Instanzen wurde dem Räumungsanspruch des Vermieters jedoch stattgegeben.

 

Rechtlicher Hintergrund:

Entscheidend war nicht die Bezeichnung des Mietvertrages, auch nicht die fehlende Existenz der mietenden GmbH. Maßgebend war allein die übereinstimmende Zweckbestimmung der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume selbst zu eigenen Wohnzwecken oder als Wohnung für seine Familie nutzen will, was bei einer juristischen Person (GmbH) als Mieter offensichtlich ausscheidet. Mietet eine juristische oder natürliche Person Räume zur Überlassung an Arbeitnehmer an, liegt eine gewerbliche und keine Wohnraummiete vor, Urteil des Kammergerichts vom 17.07.2017,
Az. 8 U 216/16.

 

Hinweise:

Die Einordnung in die Gewerbemiete führt zu einer gravierend anderen Vertragsgestaltung. In keinem Fall sollte der Vermieter hierfür sein übliches Wohnraummietvertragsmuster verwenden, denn in diesem fehlen zahlreiche relevante und unverzichtbare Bestimmungen, wie Regelungen zur Mieterhöhung und zu Betriebskosten. Andererseits bietet die gewerbliche Einordnung sehr weiten Vertragsgestaltungsspielraum, sowohl hinsichtlich der Kündbarkeit, als auch weil die Grenzen der Wohnraummiete nicht zu beachten sind. So gibt es keine gesetzlichen Höchstgrenzen für eine Kaution oder zur Beteiligung an Kleinreparaturen.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 32/2018

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz