Erhöhte Legionellenkonzentration im Trinkwasser und Mietminderung

Das Amtsgericht Dresden hat mit Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 53/13, entschieden, dass eine deutlich höhere Legionellenkonzentration im Trinkwasser als nach der Trinkwasserverordnung festgelegt (14.000 KBE/100ml statt 100 KBE/ml) eine Mietminderung von 25 % rechtfertigt.

 

Die Entscheidung des Amtsgerichts Dresden

In diesem konkreten Fall hatte eine vom Vermieter veranlasste Probeentnahme des Trinkwassers eine Konzentration von Legionellen von 14.000 KBE (= Kolonien bildende Einheiten)/100 ml ergeben. Dieses Ergebnis wurde der Vermieterin am 15.10.2012 mitgeteilt. Noch am selben Tage informierte die Vermieterin ihre Mieter und das Gesundheitsamt. Am 16.10.2012 zeigten die Mieter an, dass sie nunmehr die Miete um 25 % mindern würden und forderten gleichzeitig Mängelbeseitigung. Die Vermieterin ließ einen Filter in den Duschkopf der Wohnung einbauen, so dass sich bei einer weiteren Wasserprobe am 17.12.2012 ein Wert von 3.700 KBE/100 ml ergab.

Das Gericht hat hierzu festgestellt, dass die Mietsache hier mit einem Mangel behaftet ist, da bei 14.000 KBE/100 ml zweifellos die Wohnung mit Schadstoffen belastet ist, die über dem nach der Trinkwasserverordnung zulässigen Wert liegt. Eine Mietminderung wurde für den Zeitraum vom 15.10. bis 17.12.2012 zugestanden. Der Beginn der Mietminderung wurde dabei auf die Kenntnis der Vermieterin im Ergebnis der Probeentnahme des Trinkwassers am 28.09.2012 festgelegt und als Ende der Mietminderung der 17.12.2012, als die weitere Wasserprobeentnahme mit dem geringeren Wert erfolgt ist.

 

Auswirkungen für die Praxis

Grundsätzlich sollten Vermieter regelmäßig überprüfen, ob von der Mietsache eine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Hierzu gehört es auch, die sich aus der Trinkwasserverordnung ergebenden Untersuchungspflichten einzuhalten. Entsprechendes gilt natürlich auch für Maßnahmen zur Herstellung der für Blei einzuhaltenden Richtlinien. Versäumt der Vermieter entsprechende Maßnahmen, ist die Mietsache schon ab Überschreitung des jeweiligen Grenzwertes mangelhaft. Beachtet der Vermieter aber seine Handlungspflichten, kann der Mieter erst ab Bekanntwerden der Überschreitung der Miete mindern. Im Hinblick auf § 823 BGB ist der Vermieter auch gehalten, die Mieter sofort über den gesundheitsgefährdeten Zustand zu informieren.

 

René Illgen
Rechtsanwalt

Aktuelle Information Nr. 29/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz