Formeller Fehler bei Mischpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Bei den Widersprüchen gegen die aktuellen Betriebskostenabrechnungen tauchen vermehrt Einwendungen wegen formellen Fehlern auf. Häufig wird dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 20.12.2022 zu Aktenzeichen 48 C 115/22 verwiesen. Das Gericht hatte unter anderem entschieden, dass die Betriebskostenposition „Stromkosten allgemein“ als unzulässige Mischposition anzusehen und die Betriebskostenabrechnung daher formell teilunwirksam sei.

Sachverhalt

Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits war auch streitig, ob der Vermieter Positionen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend machen kann oder insoweit eine Überzahlung vorliege.

In den Betriebskostenabrechnungen enthalten war die Abrechnungsposition „Stromkosten allgemein“.

Entscheidung

Die Abrechnung einer Kostenposition „Stromkosten allgemein“ sei formell unwirksam, danach § 2 Nr. 11 BetrkV nur die (Strom-)Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Position entspräche daher nicht den Vorgaben des § 2 Nr. 11 BetrkV. Danach sind umlagefähig die Kosten der Beleuchtung. Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Die Bezeichnung „Stromkosten allgemein“ oder „Allgemeinstrom“ ist daher für den Mieter irreführend, weil Vermieter darüber teilweise etwa den Stromverbrauch einer Entlüftungs- oder der Heizungsanlage abrechnen und auch einzelne geringe Stromverbräuche etwa durch Staubsaugen im Treppenhaus oder die Verwendung elektrischer Geräte bei der Gartenpflege umfasst sein können (ebenso LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 – 316 S 90/12). Darauf, was im konkreten Einzelfall unter der Bezeichnung zusammengefasst wurde, komme es für die Frage der formellen Wirksamkeit nicht an.

Martin Alter
Rechtsanwalt