Hochwasser in Mitteldeutschland – Anforderungen für Vermieter und Verwalter im Verhältnis zu seinen Vertragspartnern?

Wird ein Mietobjekt oder eine WEG-Anlage aufgrund Hochwassers beschädigt, gelten (abweichende Einzelfallbeurteilung vorbehalten) folgende Grundsätze:

1. Minderung

Ist der Gebrauch der Mietsache (Wohnung, Gewerberäume) beeinträchtigt, ist die (Gesamt-)Miete kraft Gesetzes entsprechend gemindert, vgl. § 536 BGB. Unerheblich ist, dass es sich um eine Naturkatastrophe handelt, denn das Minderungsrecht besteht verschuldensunabhängig.

Den Mangel muss der Mieter nur dann gemäß § 545 BGB anzeigen, wenn ihn der Vermieter nicht ohnehin schon kennt bzw. kennen musste.

2. Zurückbehaltung

Neben der Minderung kann sich der Mieter auf Zurückbehaltungsrechte bis zur endgültigen Mangelbeseitigung berufen – dann ist die Nachzahlung erforderlich. Die Höhe des Einbehalts wird max. das Zwei- bis Dreifache der Minderung betragen oder aber an den Kosten der Mangelbeseitigung (am Mietobjekt – nicht an den Sachen des Mieters) gemessen werden.

3. Schadenersatz und Schutzpflichten

Vermieter haften gemäß § 536 a BGB entweder

verschuldensunabhängig auf Schadenersatz, wenn das Mietobjekt bereits bei Vermietung mangelhaft war (z.B. Konstruktionsmangel) oder

für einen nachträglich entstandenen Mangel, den sie zu vertreten haben.

Allein „die Lage der Mietsache in einem Gebiet, das bei außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen hochwassergefährdet ist, stellt keinen Fehler der Mietsache dar.“, vgl. OLG Dresden 08.06.2004,
Az. 5 U 1889/03. Anders kann sich die Lage darstellen, wenn es an dieser Stelle häufig zu Hochwasser kommt und der Vermieter den Mieter nicht darauf hinweist bzw. keine technischen Maßnahmen zur Vorsorge ergreift, AG Friedberg WuM 1995, 393.

Im Übrigen kann der Mieter Schadenersatz über die Minderung hinaus, z.B. wegen beschädigter Einrichtungsgegenstände des Mieters, nur verlangen, wenn den Vermieter am Schaden ein Verschulden trifft, was bei Naturkatastrophen kaum der Fall sein wird. Ausnahmen sind denkbar, wenn der Vermieter gebotene Schutzmaßnahmen nicht ergriffen hat. Denn grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter vor Gefahren zu warnen, die dessen Hab und Gut in der Mietsache drohen, vgl. OLG Koblenz WM 1997, 470 zur Warnung vor Hochwasser bei Vermietung eines Schließfachs zur Aufbewahrung von Wertsachen. Diese Warnpflicht besteht ab der Wahrnehmung der Hochwassergefahr bis zum Eintritt des Schadens, OLG Dresden a.a.O.: „Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vermieter bei Eintritt von Hochwasser nach Treu und Glauben verpflichtet, alle ihm zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um zu verhindern, dass der Mieter nicht zu Schaden kommt, insbesondere in der Mietsache gelagerte Gegenstände nicht beschädigt werden. Welche Maßnahmen dabei zumutbar sind, ist nach Auffassung des Senats nach dem Maßstab einer verkehrsüblichen Sorgfalt zu beurteilen, die auch in einer Katastrophensituation erwartet werden kann. Demnach kann der Mieter nicht erwarten, wie von einem sich ideal verhaltenden Vermieter geschützt zu werden. Aber auch die verkehrsübliche Sorgfalt ist nicht danach zu bestimmen, was bei hinreichender Vorbereitungszeit und Vorwarnung erwartet werden kann. Vielmehr kann der Mieter nur die Maßnahmen erwarten, die in der Verwirrung und Not einer akuten Katastrophensituation schlechthin verlangt werden müssen.“

Beispiele:

Ist dem Vermieter bekannt, dass sich ein Mieter im Auslandsurlaub aufhält – z.B. weil dieser ihm die Wohnungsschlüssel anvertraut hat, hat der Vermieter aktiv das Mietereigentum zu schützen, weil er eine besondere Obhutspflicht übernommen hat.

Warnungen von Wohnungsmietern werden meist aufgrund der ohnehin über Medien und Feuerwehr erfolgenden Warnungen entbehrlich sein. Anders kann dies bei bekanntermaßen zeitweise abwesenden Gewerberaummietern der Fall sein.

Sofern im Einzelfall zumutbar und angemessen kann auch das Aufschütten von Sandsäcken durch den Vermieter in Betracht kommen, wenn dies eine wirksam erscheinende und einfach zu bewerkstelligende Methode zum Schutz der Mieter und deren Eigentum darstellt und eine anderweitige Sicherung durch Feuerwehr, THW o.Ä. nicht zu erwarten ist, vgl. BGH Az. VIII ZR 149/69 für Maßnahmen gegen das Eindringen von Wasser; BGH Az. V ZR 110/50 zum Verschließen des Eingangs eines Kühlhauses. Das schlichte Zurückziehen der Vermieter auf die Ausnahmesituation und die vorgebliche Zuständigkeit öffentlicher Organisationen birgt jedenfalls Risiken.

Der Mieter ist jedoch auch zur Schadensminderung verpflichtet, § 254 BGB. So darf erwartet werden, dass er sein im Keller gelagertes Hab und Gut soweit zumutbar sichert. Auch ist es ihm anzulasten, wenn er den Vermieter für schimmelbedingte Gesundheitsschäden haftbar macht, obgleich er noch Monate in der schimmelverseuchten Wohnung lebte ohne sich um alternativen Wohnraum zu bemühen, vgl. BGH Urteil vom 22.11.2005, Az. VI ZR 330/04.

4. Kündigungsrechte

Hat Hochwasser die vermietete Wohnung überschwemmt und ist diese daher für längere Zeit gebrauchsuntauglich, kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen, AG Döbeln Urteil vom 11.09.2003, Az. 1 C 227/03.

Das gilt auch für den Gewerberaummieter, für den nicht erkennbar ist, wann das Mietobjekt wieder mangelfrei sein wird, AG Grimma Urteil vom 22.01.2003, Az. 2 C 983/02.

5. Wideraufbau bei Zerstörung

Ob der Vermieter ein zerstörtes Gebäude wiederaufbauen muss, ist umstritten und einzelfallabhängig. Das LG Dresden (Urteil vom 14.06.2007, Az. 4 S 640/06) sah den Vermieter jedenfalls in der Pflicht, wenn „er die dadurch entstehenden Investitionskosten innerhalb von zehn Jahren durch die Mieteinnahmen decken kann“ – bei einem erneut hochwassergefährdeten Objekt in 5 Jahren.

6. Versicherungsmeldungen

Vermieter und Verwalter sollten nicht die rechtzeitige Anzeige des Versicherungsfalles sowie die erforderliche Dokumentation vergessen.

7. Handeln des WEG-Verwalters

WEG-Verwalter sind – abgesehen von ggf. auf Wirksamkeit zu prüfenden Ermächtigungen in Verwalterverträgen – bei Gefahr in Verzug auch ohne vorherige Beschlussfassung berechtigt, Unternehmen mit der Schadensbeseitigung zu beauftragen. Diese dürfen sich aber nur auf die Beseitigung unmittelbarer Schäden und Gefahren beziehen und nicht auf eine vollständige Sanierung.

Beispiel:

Zerstörung des Daches durch Unwetter: Pflicht und Recht zur vorläufigen Dachsicherung z.B. mittels Planen aber kein Vertragsabschluss zum Wiederaufbau des Daches; Grund: Die Eigentümer sollen bei Gelegenheit über eine nachträgliche Dämmung, andere farbliche Gestaltung, andere Dachziegel, Aufbringung von Solarmodulen, Anbringen eines Notausstieges etc. beraten und beschließen dürfen; vgl. Elzer ZWE 2012, 163 m.w.N.

Noreen Walther
Rechtsanwältin