Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs des Vermieters wegen zweckwidrigen Mietgebrauchs

Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrages einen bestimmten Mietzweck vereinbart und nutzt der Mieter in der Folge das Objekt zweckwidrig, dann verjährt der Unterlassungsanspruch des Vermieters diesbezüglich während der Dauer der zweckwidrigen Nutzung nicht, so der BGH im Urteil vom 19.12.2018 zu Az. XII ZR 5/18.

 

Sachverhalt:

Eine Mieterin, die ein Objekt mit 200 m² Fläche 2010 angemietet und im Vertrag vereinbart hatte, dass die Vermietung zum Zwecke des Betriebs eines Rechtsanwaltsbüros erfolgt, nutzte in der Folgezeit seit Beginn des Mietverhältnisses eine Etage dieses Objektes zu Wohnzwecken. Erst im Jahre 2016 forderte der Vermieter sie auf, diese Wohnnutzung zu unterlassen. Die Mieterin berief sich auf die Einrede der Verjährung hinsichtlich des Unterlassungsanspruches.

 

Die Entscheidung:

Nach Ansicht des BGH verjährt der Anspruch des Vermieters gem. § 541 BGB auf Unterlassung des zweckwidrigen Gebrauchs grundsätzlich in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB mit einer Frist von 3 Jahren. Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es dabei zunächst auf den Zeitpunkt der Zuwiderhandlung an. In der Rechtsprechung war jedoch bislang umstritten, wie zu verfahren ist, wenn ein Mieter eine Mietsache dauerhaft vertragswidrig nutzt.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Verjährung in einem solchen Fall nicht beginnt, solange der Eingriff noch andauert. Maßgebend sei nicht die Aufnahme des vertragswidrigen Verhaltens, sondern dessen Aufrechterhaltung.

 

Praxishinweis:

Diese Erwägungen dürften auch auf das Wohnraummietrecht anwendbar sein.

Bereits 2005 hatte der BGH mit gleichem Ergebnis für die Verjährungsfrage wegen zweckwidriger Nutzung eines Sondereigentums entschieden, so dass auch im Wohnungseigentumsrecht die Rechtsfrage gleich beantwortet wird.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 13/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz