Kündigung wegen Gebäudeabriss

Der BGH hat am 16.12.2020 erneut zu den Voraussetzungen der Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Gebäudeabrisses Stellung genommen, Az. VIII ZR 70/19.

 

Der Fall:

Die Mieter bewohnen seit Jahrzehnten ein Landarbeiterhaus zu einer Monatsmiete von 60 €, wobei sich das Badezimmer in einem baufälligen, im Übrigen leerstehenden Seitenflügel befindet. Der Vermieter teilte in der Kündigung mit, der Seitenflügel müsse abgerissen werden, eine Sanierung sei wirtschaftlich „nicht ansatzweise darstellbar“, das Gebäude nur unter erheblichen Gefahren begehbar. Während des Gerichtsverfahrens konkretisierte der Vermieter die notwendigen Kosten für den Anbau eines neuen Badezimmers. Diese beliefen sich auf ca. 26.000 €, was außer Verhältnis zu der geringen Miete stehe.

 

Die Entscheidung:

Der BGH wies die Räumungsklage endgültig ab – wie schon die Vorinstanzen.

Eine Verwertungskündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grund-stücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liege im Fall des ersatzlosen Gebäudeabrisses nicht vor, die Vermeidung von Unkosten genüge insoweit nicht.

In Betracht käme jedoch ein allgemeines berechtigtes Kündigungsinteresse im Sinne von § 573 Absatz 1 BGB, dieses liege indessen nicht vor. Das Kündigungsinteresse des Mieters müsse aber ebenso schwer wiegen wie im Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (bessere wirtschaftliche Verwertung). Das Eigentumsrecht des Vermieters müsse mit dem Besitzrecht des Mieters abgewogen werden.

Die Höhe der Miete – auch der künftig zu erwartenden geringen Mietsteigerung angesichts der gesetzlichen Beschränkungen der Mieterhöhungsmöglichkeiten – könne durchaus im Rahmen der Interessenabwägung Berücksichtigung finden. Im vorliegenden Fall werden sich die Kosten der Badneuerrichtung über die Mieteinnahmen nicht amortisieren. Hier sei jedoch – anders als in dem 2004 vom BGH entschiedenen Fall (Az. VIII ZR 188/03; s. bitte auch Aktuelle Information 40/2017) nur eine einmalige Investition anstelle jährlicher und beträchtlicher Unterhaltungskosten erforderlich. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich durch den Anbau der Wert des Gebäudes auch erhöhe, was den Aufwand zumindest teilweise kompensiere.

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin