Kündigungsrecht auch bei ausstehender Nachzahlung aus Betriebskosten

Neuerlich hatte das Amtsgericht Mannheim darüber zu entscheiden, ob ein Kündigungs- und damit verbundenes Räumungsbegehren auch auf einen Zahlungsrückstand betreffend Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen gestützt werden kann. Im Einzelnen:

Sachverhalt

Die Parteien sind seit dem 29.08.2016 betreffend eine Wohnung in Mannheim durch ein Mietverhältnis verbunden. Hierbei wurde eine Grundmiete von 500,00 €, inklusive der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen 600,00 € vereinbart. Entsprechend wurde jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellt. So auch für den Zeitraum 2017/2018, woraus eine Nachzahlung von 564,09 € hervorgeht. Ebenso für den Zeitraum 2018/2019, auch hierfür wurde eine Nachzahlung von 682,18 € fällig und auch für den Zeitraum 2019/2020 wurde eine Nachzahlung von 478,14 € errechnet. Sämtliche Nachzahlungen wurden erfolglos angemahnt. Daraufhin kündigte die Vermieterin (nachfolgend Klägerin) das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.11.2021 ordentlich, sowie im Nachgang nochmals fristlos. Den Kündigungen wurde widersprochen und lediglich ein Betrag von 268,00 € (mit dem Verwendungszweck Nebenkosten 2017/2018) gezahlt.

Nunmehr begehrte die Klägerin die Räumung sowie die Zahlung der offenen Betriebskostenabrechnungen.

Rechtliche Würdigung

Das Räumungs- und Zahlungsbegehren ist begründet.

Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist bei einem Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von einem Monat zulässig. Hierbei ist unerheblich, ob der Zahlungsrückstand auf Grund von Mietrückständen oder durch Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnung herrührt, da § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur Zahlungsrückstände umfasst, die aus periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen resultieren.

Im Übrigen hätten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten geltend gemacht werden, andernfalls tritt die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB ein und die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters wird verbindlich. Vorliegend wurden Einwendungen der Beklagten nicht rechtzeitig angezeigt, sodass die Nachforderungen verbindlich geworden sind und der kündigungsrelevante Betrag damit erfüllt ist.

Michelle Freitag
Rechtsanwältin