Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung erfordert keine Aufteilung der Kosten nach Gewerken
Der Bundesgerichtshof hat sich am 20.Juli 2022 in mehreren Verfahren (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst und klargestellt, dass auch bei umfangreichen Arbeiten keine überhöhten Anforderungen an die Aufschlüsselung der angefallenen Gesamtkosten gestellt werden können.
Sachverhalt:
In den drei entschiedenen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten. Diese hatte nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten sowohl in den Wohnungen als auch an den Gebäuden, in denen sich die Wohnungen der Kläger befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete erhöht. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine Anlage mit der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung beigefügt. Es waren Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung enthalten.
Die Kläger hielten die Erhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam und klagten u.a. auf Feststellung, dass der Beklagten die erhöhte Miete nicht zustehe.
Das Berufungsgericht folgte in allen drei Verfahren der Rechtsauffassung der Kläger und erklärte die Erhöhungserklärungen aus formellen Gründen für unwirksam. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass jedenfalls bei so umfassenden und kostenintensiven Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen werden oder mehrere Gebäude umfassen, zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich sei. Das könnte durch eine weitere Aufschlüsselung nach Gewerken, konkreten Arbeitsabschnitten oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erfolgen. Nur so könne der Mieter
den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten überprüfen.
Mit den vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revisionen verfolgt die Beklagte den Klageabweisungsantrag weiter.
Rechtslage:
Der Bundesgerichtshof entschied entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes, dass eine weitere Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen auch dann grundsätzlich nicht erforderlich ist, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
Mit den Angaben in der Erhöhungserklärung soll der Mieter in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine intensivere Kontrolle, etwa unter Hinzuziehung von juristisch oder bautechnisch sachkundigen Personen oder
Einsichtnahme in Rechnungen beim Vermieter besteht.
Der BGH machte deutlich, dass die formellen Hürden für die Erhöhungserklärung nicht überspannt werden dürfen, da ansonsten der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nur schwer durchsetzen könnte und ihm damit der Anreiz zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen genommen werden würde.
Der BGH sah keinen weiteren Erkenntnisgewinn für den Mieter durch die vom Berufungsgericht geforderte weitere Aufschlüsselung der Gesamtkosten, zumal dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder zur Kontrolle der Angaben des Vermieters ein umfangreiches Auskunfts- und Einsichtsrecht zur Seite steht.
Die Berufungsurteile wurden daher aufgehoben und zur materiell-rechtlichen Nachprüfung der Erhöhungserklärungen an das Landgericht zurückverwiesen.
Renè Illgen
Rechtsanwalt
