Minderungsrecht trotz Schadensverursachung
In der Regel ist das Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn der zur Minderung berechtigende Mangel dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzurechnen ist, er den Mangel insbesondere zu vertreten hat. Das soll nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedoch dann nicht gelten, wenn der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht und der Schaden von der Gebäudeversicherung des Vermieters gedeckt ist, deren Kosten der Mieter als Betriebskosten anteilig trägt (so BGH vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13). Die Rechtsprechung des BGH hat das Landgericht Würzburg mit Beschluss vom 10.05.2023, Aktenz. 44 S 119/23 nochmals bestätigt.
Zum Sachverhalt
Ein Mieter hatte sich zur nächtlichen Stunde alkoholisiert in seiner Küche Pommes in einem Topf frittiert. Anschließend stellt er den Topf mit dem heißen Fett zurück auf die noch angeschaltete Herdplatte und verließ die Küche. In der Folge entwickelte sich ein Brand, der die Wohnung unbewohnbar machte, jedoch von der Gebäudeversicherung des Vermieters gedeckt war. Aufgrund der brandbedingt fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung machte der Mieter die Minderung der Miete in voller Höhe geltend. Dem widersprach der Vermieter und verrechnete zudem nach Beendigung des Mietvertrags die Kosten für die Beseitigung des Brandschadens mit der Kaution des Mieters.
Die Entscheidung
Sowohl das AG Würzburg als auch das LG Würzburg als Berufungsgericht sprachen dem Mieter ein Recht auf die geltend gemachte Mietminderung sowie einen Anspruch auf Auszahlung der vollständigen Kaution zu. Nach Ansicht der Gerichte verursachte der Mieter den Brand nur leicht fahrlässig. Grobe Fahrlässigkeit, die zum Ausschluss seines Minderungsrechts geführt hätte, sei zu verneinen, da der Mieter den Topf nach eigenen Aussagen beim Frittieren ausreichend überwacht und ihn allein in dem Glauben, den Herd ausgeschaltet zu haben, auf die heiße Herdplatte zurückgestellt habe.
Die Tatsachen, dass der Mieter im Haushalt unerfahren und zum Zeitpunkt des Geschehens zudem erheblich alkoholisiert und aufgrund der Uhrzeit übermüdet war, wirkten aus Sicht der Gerichte schuldreduzierend, sodass es am subjektiven Schuldvorwurf fehle und das Recht des Mieters zur Mietminderung nicht untergegangen sei. Eine Verrechnung der Beseitigungskosten des Vermieters mit der Kaution sei ausgeschlossen, da der Schaden durch die Gebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt war. In solchen Fällen sei es dem Vermieter zumutbar, sich an seine Gebäudeversicherung zu halten.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin
