Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

Hat der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses von seinem Recht auf Zurückbehaltung der Betriebskostenvorauszahlungen keinen Gebrauch gemacht, obwohl ihm dies möglich gewesen wäre, so kann er nach Ende des Mietvertrages vom Vermieter auch nicht die Rückzahlung seiner geleisteten Vorauszahlungen verlangen, BGH vom 07.07.2021, Aktenzeichen VIII ZR 52/20.

Sachverhalt

Die Vermieterin erstellte während des Mietverhältnisses über die Jahre 2012-2016 keine Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter zahlte dennoch bis Juli 2016 die vertraglich vereinbarte Miete nebst Betriebskostenvorauszahlungen. Erst ab August 2016 reduzierte er die Miete bzw. stellte die Zahlungen später völlig ein und forderte von der Vermieterin vergeblich die Abrechnung über die zurückliegenden Wirtschaftsjahre. Im April 2017 endete das Mietverhältnis.

Da die Abrechnungsfrist für das Wirtschaftsjahr 2016 erst zum 31.12.20217 endete, war sie bei Beendigung des Mietvertrags im April 2017 noch nicht abgelaufen. Der Klage der Vermieterin auf Zahlung der nicht geleisteten Miete ab August 2016 trat der Mieter entgegen, indem er sich wegen der unterbliebenen Abrechnungen auf einen Rückzahlungsanspruch der in den Jahren 2014-2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen berief und damit die Aufrechnung erklärte.

Die Entscheidung

Nach dem BGH kann der Mieter nur die 2016 gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern. Der Rückzahlungsanspruch beruhe auf einer ergänzenden Vertragsauslegung und bestehe nur für Abrechnungsperioden, bei denen die Abrechnungsfrist bis zu Beendigung des Mietvertrages noch nicht abgelaufen sei. Nach dem BGH liegen die Voraussetzungen für einen Rückzahlungsanspruch durch ergänzende Vertragsauslegung während des laufenden Mietvertrages nicht vor, da der Mieter in dieser Zeit durch ein Zurückbehaltungsrecht ausreichend geschützt sei.

So können Mieter während des Mietverhältnisses die laufenden Vorauszahlungen bei nicht fristgerechter Abrechnung zurückbehalten, um sich schadlos zu halten und die Vermieterin zur Abrechnung zu bewegen. Macht der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht keinen oder nur teilweise Gebrauch, so führe dies nach dem BGH nicht dazu, dass dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückforderungsanspruch zustehe. Eine Aufrechnung mit den vor 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen scheide damit aus.

Eva-Maria Meichsner

Rechtsanwältin