Schadensersatzpflicht des Gewerbemieters bei vertragswidriger Untervermietung
Das Oberlandesgericht München hat mit Urteil vom 02.05.2019, Aktenz.: 32 U 1436/18, entschieden, dass der Vermieter nach § 826 BGB und § 823 Abs. 1 BGB einen Schadensersatzanspruch von seinem Mieter verlangen kann, wenn diesem ein Räumungsurteil droht und er zum Verhindern der Vollstreckung das Mietobjekt vertragswidrig untervermietet. Handelt es sich bei der Mieterin um eine GmbH kann die Untervermietung sogar zu einer persönlichen Haftung des Geschäftsführers wegen des Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkungen führen.
Sachverhalt
Der Entscheidung des OLG München lag ein Gewerbemietvertrag mit einer GmbH zugrunde. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag fristlos, weil die Mieterin u.a. die Mieten ständig verspätet und nur unvollständig zahlte. Auf die Räumungsklage wurde die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume verurteilt. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt. Auf die Berufung der Mieterin wies das Berufungsgericht bereits in der Ladungsverfügung als auch in der späteren mündlichen Verhandlung darauf hin, dass die Berufung keinen Erfolg haben werde. Mit Urteil vom 20.07.2017, Aktenz.: 32 U 4337/16, wies das Berufungsgericht die Berufung der Mieterin zurück.
Trotz des erstinstanzlichen Räumungsurteils und der eindeutigen Hinweise des Berufungsgerichts vermietete die Mieterin, vertreten durch ihren Geschäftsführer, das Mietobjekt nach der mündlichen Berufungsverhandlung an eine Aktiengesellschaft unter, bei welcher der Geschäftsführer der Mieterin Aufsichtsrat war. Die Vermieterin, die von der Untervermietung keine Kenntnis hatte, vermietete die streitgegenständlichen Gewerberäume mit Wirkung zum 15.09.2017 weiter. Eine fristgemäße Übergabe des Mietobjekts an die neue Mieterin scheiterte jedoch, da die vorher notwendige Vollstreckung des Räumungsurteils mangels eines Räumungstitels gegen die Untermieterin erfolglos blieb. Erst nach einer langwierigen Titelerweiterung konnte eine Zwangsräumung erfolgreich durchgeführt werden.
Die Vermieterin begehrte für den ihr entstandenen Mietausfall, der ihr durch die zunächst verhinderte Zwangsräumung entstanden war, von der Mieterin als auch von deren Geschäftsführer Schadensersatz.
Die Entscheidung des OLG München
Das OLG München hat den Geschäftsführer der zwangsgeräumten Mieterin zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Eine Entscheidung gegen die Mieterin (GmbH) selbst erfolgte noch nicht, da das Verfahren gegen diese aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gemäß § 240 ZPO unterbrochen wurde. Der Geschäftsführer habe der Vermieterin nach Ansicht des OLG Münchens durch den Abschluss des Untermietvertrages geschadet, sodass er ihr einen Schadensersatz in Höhe der Mieten zu zahlen habe, welche die Vermieterin von der neuen Mieterin bekommen hätte, wenn die Zwangsvollstreckung sogleich erfolgreich gewesen wäre und sie das Mietobjekt an die neue Mieterin hätte fristgemäß übergeben können.
Nach dem OLG München folgt der Schadensersatzanspruch zum einen aus § 826 BGB. Danach ist derjenige, der in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, dem anderen zum Schadensersatz verpflichtet. Nach Ansicht des OLG München sei der Abschluss des Untermietvertrages eine sittenwidrige Schädigung der Vermieterin. So sei weder der Inhalt, noch der Beweggrund oder der Zweck des Untermietvertrages mit den guten Sitten zu vereinbaren, da die Untervermietung allein deshalb erfolgt sei, um die Vollstreckung des Räumungstitels zu verzögern bzw. zu verhindern. Dafür habe der Geschäftsführer als Vertreter der Mieterin deren formale Stellung als Besitzerin der Mietsache missbraucht, sodass sein Verhalten gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoße.
Das Mietverhältnis sei bereits durch die Kündigung beendet gewesen, sodass schon aus diesem Grund die Untervermietung vertragswidrig gewesen sei. Die besondere Verwerflichkeit dieses Verhaltens, die über eine bloße Vertragsverletzung hinausgehe und die Stufe der Sittenwidrigkeit und damit der Schadensersatzpflicht erreiche, liege darin, dass die Mieterin mit erstinstanzlichem Urteil bereits zur Räumung verurteilt worden war und das Urteil für vorläufig vollstreckbar erklärt wurde. Nach Ansicht des OLG München komme erschwerend hinzu, dass auch das Berufungsgericht mehrfach darauf hingewiesen habe, die Berufung zurückzuweisen. Der Erlass eines Räumungsurteils bzw. das Aufrechterhalten des Räumungsurteils musste sich der Mieterin und damit ihrem Geschäftsführer daher förmlich aufdrängen.
Das OLG München sah es somit für bewiesen an, dass der Geschäftsführer bei der Schädigung der Vermieterin mit Vorsatz gehandelt habe. Da sich in dem Schaden der Vermieterin kein unternehmerisches Risiko verwirklicht habe, sondern der Schaden auf einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung beruhe, habe der Geschäftsführer die korporative Haftungsbeschränkung bewusst zur Schädigung der Vermieterin missbraucht, sodass er für den eingetretenen Schaden gemäß § 826 BGB persönlich haften müsse.
Darüber hinaus ergebe sich nach Ansicht des OLG München ein Schadensersatzanspruch der Vermieterin gegen den Geschäftsführer auch aus deliktischer Haftung gemäß § 823 Abs. 1 BGB, weil er durch die Untervermietung den Herausgabeanspruch und damit das Eigentum der Vermieterin, auf dem der Herausgabeanspruch beruhe, beeinträchtigt habe, obwohl er als Geschäftsführer der Mieterin für die Beherrschung der Gefahren für das Eigentum der Vermieterin zuständig gewesen sei, er mithin eine Garantenstellung für das Eigentum der Klägerin innegehabt habe.
Praxishinweise
Die Entscheidung des Berufungsgerichts zeigt, dass der Vermieter ein vorsätzliches Handeln des Mieters oder dessen Vertreters, welches die Räumungsvollstreckung verhindert, nicht entschädigungslos hinnehmen muss. Voraussetzung für einen Schadensersatz ist jedoch auch hier, dass der Vermieter den Eintritt eines konkreten Schadens nachweisen kann. Der Vermieter muss daher belegen können, dass er das Mietobjekt im Falle einer erfolgreichen Zwangsräumung tatsächlich an einen bestimmten Nachmieter zu einem konkreten Mietpreis hätte weitervermieten können. Andernfalls dürfte ein Schadensersatzanspruch auch bei Vorliegen der restlichen Voraussetzungen ausscheiden.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 41/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz
