Silberfischchen sind grundsätzlich kein Sachmangel im Wohnraummietverhältnis

Mit einer Entscheidung vom 12.06.2017, veröffentlicht am 19.07.2017, hat das OLG Hamm geurteilt, dass Silberfischchen in der Wohnung grundsätzlich keinen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB darstellen (Az. 22 U 64/16).

Richtig ist zwar – so auch das OLG Hamm – das ein Insektenbefall wie Hausbock, Spinnen, Ameise, Biene, Hornissen, Wespen usw., unabhängig davon ob der Befall eine Substanzbeeinträchtigung oder eine Gesundheitsgefahr darstellt, zur Beschaffenheit der Wohneinheit bzw. der Wohnung gehören. Dies ist auch unabhängig von der Zeit der Belastung sowie der Anzahl der Insekten. Ein Sachmangel wird dann aber erst grundsätzlich bejaht, wenn er von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit nachteilig abweicht.

Daher ist zunächst ausschlaggebend wie alt das Gebäude ist und wo es sich örtlich befindet und ob dies bereits das Vorhandensein von Insekten als Solches nicht ausschließt.

Das OLG Hamm hat im vorliegen Fall entschieden, dass eine ca. 20 Jahre alte Wohnung nicht völlig frei von Silberfischchen sein muss. Insbesondere sind diese Tiere lichtscheu und nachtaktiv und in schlecht einsehbaren dunklen Ritzen und Fugen vorhanden, so dass ein Befall für lange Zeit nicht auffällt. Da diese Tiere für ihre Entwicklung eine hohe Temperatur und eine hohe Luftfeuchte benötigen, werden diese vor allem in nassen Räumlichkeiten (Bad, Keller, Küche) eher vorhanden sein. Im Sachverständigengutachten des Rechtstreites kam der Gutachter zu dem Ergebnis, dass Silberfischchen in Wohnungen grundsätzlich weder unüblich sind noch die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten ist, da auch das Einschleppen in die Wohnung typisch ist. Zu dem geht üblicherweise keine Gesundheitsgefahr von diesen Tieren aus,

Letztlich ist aber auch hier wieder zu beachten, dass der Befall nicht das Erwartbare und übliche Überschreiten sollte, was wiederum von Mieter und Vermieter jeweils gegensätzlich eingeschätzt werden dürfte. In einem etwaigen Rechtstreit wegen Mietminderung des Mieters aufgrund des behaupteten Befalls mit Silberfischchen ist daher ausschlaggebend, wann und in welchem Umfang die Wohnung saniert wurde, wie die Wohnung vorher bewohnt wurde, wie der Mieter sein Mietverhalten angepasst und verändert hat sowie die allgemeinen Zustände vor Ort.

Obgleich dies eine Einzelfallprüfung notwendig macht, ist die Erkenntnis des OLG Hamm gleichwohl dahingehend hilfreich, dass das Vorliegen einiger Silberfischchen nunmehr keinen Mangel mehr darstellen dürfte. Bereits in der Vergangenheit hatten wir auf mehrere untergerichtliche Urteile aufmerksam gemacht, die für den Befall mit einigen wenigen Exemplaren von Silberfischchen bereits Minderungsquoten festlegen.

Mit Hilfe dieses Urteils, für welches die Revision nicht zugelassen ist und welches damit rechtskräftig ist, können Vermieter Minderungsbegehren von Mietern aus diesem Grund nunmehr gestärkt entgegentreten.

Ob dies auch für andere Insektenarten bzw. den Insektenbefall mit anderen Insekten ebenso betrifft, müsste jeweils einzelfallbezogen geprüft werden. Sicherlich dürfte eine Übertragung dieser Entscheidung auf vergleichbare Sachverhalte übertragbar sein.

 

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt

Aktuelle Information Nr. 33/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz