Urteil des BGH – keine Aufrechnung nach Beendigung des Mietvertrages gegen Kautionsrückzahlungsanspruch mit Forderung aus anderem Mietsverhältnis

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12, die Auffassung vertreten, dass der Mietkaution Treuhandcharakter zukommt und dieser daher ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen, die nicht aus diesem konkreten Mietverhältnis stammen innewohnt.

Im streitentscheidenden Fall hatte die Mietpartei den Vermieter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution klageweise in Anspruch genommen. Der Vermieter seinerseits hatte mit Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung die Aufrechnung erklärt.

Der Bundesgerichtshof hat zunächst die unterschiedlichen in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Meinungen vorgestellt und sich schließlich der bislang vom OLG Düsseldorf und dem Amtsgericht Schöneberg unter anderem vertretenen Rechtsauffassung angeschlossen. Dementsprechend sei eine Aufrechnung „aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen […], wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt. […] Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen…“.

Der BGH führt weiter aus, dass diese Grundsätze auch auf die Mietkaution anzuwenden seien. Diese diene ausschließlich der Sicherung der Forderungen aus dem konkreten Mietvertrag und unterliege damit einer Zweckbindung. Diese Zweckbindung entfalle auch nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses sondern erst mit der Auszahlung der Kaution an den Mieter. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien ausnahmsweise eine abweichende Vereinbarung getroffen hätten.

Dementsprechend haben wir das Vertragsmuster der Kanzlei im Servicebereich überarbeitet und aktualisiert. Die Ergänzung bezieht sich jedoch nur auf das Muster für Wohnraummietverträge, da Genossenschaften in Dauernutzungsverträgen in der Regel keine Barkaution vereinnahmen, sondern Bürgschaften oder die Abtretung von Auszahlungsansprüchen aus Geschäftsguthaben vereinbaren.

Noreen Walther
Rechtsanwältin