Urteil des BGH zur Zulässigkeit der fristlosen Zahlungsverzugskündigung für ältere Mietrückstände

Im Urteil vom 13.07.2016 zum Az. VIII ZR 296/15 hat der BGH ausweislich seiner Pressemitteilung Nummer 120/2016 die Zulässigkeit einer Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 BGB auch für ältere Mietrückstände befürwortet.

Im Fall hatte eine Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht bezahlt. Der Vermieter hat im August die Rückstände gemahnt und schließlich am 15.11.2013 wegen dieser Mietrückstände fristlos den Mietvertrag gekündigt.

In der Vorinstanz wurde die Kündigung als unzulässig betrachtet, weil seit dem Rückstand mehr als 7 Monate bis zum Ausspruch der Kündigung vergangen waren, so dass die Kündigung gemäß § 314 Abs. 3 BGB nicht mehr zulässig sei. Die Mieterin habe auf Grund des Zeitablaufes davon ausgehen können, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr mache und sei deshalb schutzwürdig, insbesondere weil die Mieterin als ehemalige Küsterin des Vermieters bereits aus sozialen und ethischen Erwägungen mit einem Unterlassen der Kündigung hätte rechnen dürfen.

Der Bundesgerichtshof hat dagegen der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben und eindeutig entschieden, dass § 314 BGB durch die Sonderregelungen des Wohnraummietrechts in §§ 543, 569 BGB verdrängt wird. Diese Frage war bislang umstritten.

Die Spezialbestimmungen des Wohnraummietrechts sehen keine Zeitspanne für den Ausspruch der fristlosen Kündigung vor. Lediglich im Falle einer Verwirkung könnte der Ausspruch der fristlosen Kündigung unzulässig sein. Der Gesetzgeber habe jedenfalls bewusst von einer zeitlichen Schranke abgesehen. Für die Annahme einer Verwirkung reicht jedoch ein mehrmonatiges Zurückliegen des Entstehens von Mietschulden nicht aus. Vielmehr muss zu einem ganz erheblichen Zeitmoment auch noch der Umstandsmoment hinzukommen. Das heißt, es müssten besondere Umstände vorliegen, aus denen der Mieter konkret schlussfolgern konnte, zusätzlich zum Zeitablauf, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 32/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz