Vergleichsmietenanpassung bei Wohngemeinschaften

Die Vermietung von einzelnen Zimmern nebst Mitbenutzungsmöglichkeit für die gemeinschaftlichen Räume Küche, Bad und ggf. Wohnzimmer an einzelne Personen, die die Wohnung in Gemeinschaft bewohnen, ist ein Teilmarkt, der vor allem im Bereich des studentischen Wohnens, aber auch bei Senioren an Bedeutung zunimmt. Zumeist handelt es sich um einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienwohnhaus.

Gegenstand eines Urteils des AG Berlin-Mitte vom 13.10.2023, Az. 16 C 217/22, war die Frage, ob die Grundmiete einer solchen WG-Wohnung ebenfalls auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels in gleicher Weise angepasst werden kann, wie dies für gewöhnliche Wohnraumvermietungen der Fall ist. Mieter wenden häufig ein, dass es sich bei WG-Wohnungen um einen nicht vergleichbaren Teilmarkt handelt. Der Mietspiegel traf keine Aussagen über die Anwendung auf derartige Wohnungsformen.

Zugrunde lag im Fall die Vermietung eines 24,56 m² großen Zimmers in einer 126 m² großen Wohnung mit anteiliger Nutzung von insgesamt 52,29 m² Gemeinschaftsflächen neben zwei weiteren Personen, die ebenfalls jeweils ein eigenes Zimmer gemietet hatten, wobei die Mitbewohner nicht durch die beklagte Mieterin ausgewählt worden waren.

Das Amtsgericht hielt den Mietspiegel für uneingeschränkt anwendbar und die Einholung eines zusätzlichen Sachverständigengutachtens für entbehrlich (auch unter Berufung auf LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2022, Az. 64 S 89/21).

Für die Bestimmung des Mietspiegelfeldes sei nach Ansicht des erkennenden Gerichts die Wohnfläche der gesamten Wohnung und nicht das gemietete Einzelzimmer zugrunde zu legen, weil die Anmietung eines WG-Zimmers mit gemeinsam genutzten Flächen und nicht selbst ausgewählten Mitbewohnern vom Komfort her nicht mit einer (einem anderen, höherpreisigen Mietspiegelfeld zuzuordnenden) kleinen Einzimmerwohnung gleichzusetzen sei.

Der Mietspiegel stelle nicht auf die konkrete Zusammensetzung der Personen in der Wohnung ab. Das (große) Bad komme der nutzenden Person zugute, ob sie in der Wohnung allein lebe oder mit anderen Personen. Anderenfalls führte jede gemeinschaftliche Nutzung z. B. durch ein Paar oder eine Familie zu einer Negativbewertung.

Die nach dem Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete in €/m² ist dann auf die gemietete Wohnfläche (im Fall 42 m², nämlich 24,56 m² für das Einzelzimmer zzgl. dem Anteil an den Gemeinschaftsflächen: gesamte Gemeinschaftsfläche 52,29 m² geteilt durch die Anzahl der einzeln vermieteten 3 Einzelzimmer = 17,43 m²) anzuwenden.

Noreen Walther
Rechtsanwältin