Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber Erben im Mietverhältnis

Unter Bezugnahme auf unsere Allgemeine Information Nr. 23/2023 vom 16.06.2023 möchten wir auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 04.07.2023 (Az. 67 S 20/23) hinweisen, welches in diesem Kontext die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber Erben eines verstorbenen Mieters zum Gegenstand hatte.

Sachverhalt

Im ausgeurteilten Fall hatte der Vermieter gleich nach dem Tod seines Mieters nur dem in der Wohnung als Mitbewohner lebenden Erben des Erblassers das Mietverhältnis aufgekündigt. Zugleich wurde von diesem die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt, letztlich im Klageweg. Der Beklagte hatte mit dem Erblasser zusammen in der Wohnung unter gemeinsamer Haushaltsführung gelebt, bis der Erblasser in ein Pflegeheim umgezogen war wo er auch verstarb. Weitere Miterbin war die nicht mit im Haushalt lebende Schwester des Beklagten. Im Verfahren war die entscheidende Frage, ob das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde oder mit beiden Erben fortgeführt werden muss.

Entscheidung

Eine Kündigung des Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters muss gemäß § 564 Abs. 1 BGB gegenüber sämtlichen (Mit-)Erben erklärt werden. Die Kündigung gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nur gegenüber dem in der Mietwohnung mitwohnenden Erben ist nicht ausreichend, da die gemeinsame Haushaltsführung mit dem Umzug des Erblassers in ein Pflegeheim endete. Der Mietvertrag ist demnach auf alle Erben übergegangen, §§ 1922 Abs. 1, 1924 Abs. 1 BGB. Beide Parteien hatten hier ein Sonderkündigungsrecht mit einer Erklärungsfrist von 1 Monat, was der Vermieter hätte gegenüber beiden Erben ausüben müssen. Da der Vermieter es versäumt habe, auch der Schwester die Kündigung zu erklären, sei die Kündigung unwirksam. Gegebenenfalls müsse der Vermieter Nachforschungen zu weiteren möglichen (Mit-)Erben einholen.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt