Wohnraumlüftung und Belehrungspflichten des Vermieters

Das Landgericht Landshut hat im Urteil vom 8.1.2025 zu Aktenzeichen 15 S 339/23 zu den Anforderungen an das Lüftungsverhalten des Mieters Stellung genommen.

Sachverhalt:

In einem langjährig bestehenden Mietverhältnis trat nach Einbau neuer, gedämmter Fenster mehrfach Schimmel auf. Der Vermieter hatte nach dem ersten Auftreten den Mieter darauf hingewiesen, dass die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung reduziert werden müsse, was durch „vermehrtes, richtiges Lüften“ erreichbar sei. Eine konkrete Anleitung erteilte er nicht.

Entscheidung:

Die Rechtsprechung zu Anforderungen an zumutbares und erforderliches Heiz- und Lüftungsverhalten ist ebenso umstritten wie die Anforderungen an Belehrungspflichten des Vermieters. Dies war bereits Gegenstand des Mandantentreffens 2023.

Überwiegend und so auch das LG Landshut, wird angenommen, dass der Mieter über das komplexe Wissen um bauphysikalische Zusammenhänge nicht verfügt, wohl aber der Vermieter. Dieser müsse seinen Wissensvorsprung im erforderlichen Umfang und in verständlicher Weise an den Mieter in Form einer Anleitung weitergeben.

Wenn er kein konkretes Lüftungskonzept übergebe, müsse der Mieter nur verkehrsübliche Obhutspflichten erfüllen. Verkehrsüblich sei, wenn keine Besonderheiten erkennbar sind, zweimal täglich für ca. zehn Minuten zu lüften und Feuchtespitzen durch feuchtigkeitsintensive Nutzungen, wie Duschen oder Kochen, gesondert abzuführen. Diesen allgemeinen müsse ein Mieter kennen.

Wenn statt einer Stoßlüftung sogar eine Querlüftung möglich ist, könne die zeitliche Dauer sogar weiter reduziert werden. Die Beweisaufnahme mit Sachverständigen hat in dem Fall wohl ergeben, dass hierdurch eine „100-fach höhere Luftwechselrate“ erreichbar sei. (?) Dass ein gleichzeitiges Querlüften durch alle Räume in kürzerer Zeit mehr Luftaustausch bewirke, könne als allgemein bekannt vorausgesetzt werden.

Der Hinweis des Vermieters nach Einbau der neuen Fenster auf „vermehrtes, richtiges Lüften“ zur Meidung von Schimmelbefall habe die Mieter veranlassen müssen, ihr bisheriges Lüftungsverhalten kritisch zu hinterfragen und anzupassen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin