Änderung der Modernisierungsumlageregeln durch das Heizungsgesetz

Nachdem auch der Bundesrat das bereits vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (auch bekannt als Heizungsgesetz) gebilligt hat, kann dieses nun zum 01.01.2024 Inkrafttreten.

Neben den umfangreichen Vorgaben für den Einbau neuer Heizungsanlagen die mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden, enthält das Gesetz auch Änderungen und Ergänzungen zum Mietrecht und zur Heizkostenumlage.

Für die Modernisierungsumlage hat der Gesetzgeber im Rahmen der Änderung des Gebäudeenergiegesetzes neue Regelungen für die Modernisierung von Heizungsanlagen geschaffen.

Zum einen wurde in § 555b BGB (neue Nummer 1a) als Anknüpfungspunkt ein neuer Modernisierungstatbestand „Erfüllung der Anforderungen des § 71 GEG durch Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude“ aufgenommen.

An diesen Modernisierungstatbestand anknüpfend gibt es nun 2 unterschiedliche Möglichkeiten für die Modernisierungskostenumlage. Durch den neu geschaffenen § 559e BGB können die Modernisierungskosten zu 10 % auf die jährliche Miete als Modernisierungsumlage umgelegt werden. Wichtig ist dem Gesetzgeber dabei, dass zuvor Fördermittel in Anspruch genommen wurden und diese als Drittmittel von den Modernisierungskosten abgesetzt worden sind. Wird die mögliche Förderung nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) nicht in Anspruch genommen, bleibt für den Vermieter die Möglichkeit zur Umlage der Modernisierungskosten nach den bisherigen Regelungen in § 559 BGB, mithin mit 8 % auf die jährliche Miete.

Für den Fall der Heizungsmodernisierung wird eine Pauschalierung der Instandhaltungskosten auf 15 % anstatt der sonst üblichen 30 % vorgenommen. Unabhängig davon, ob die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB oder nach § 559 e BGB erfolgt, ist die Erhöhung bei 0,5 €/m²Wohnfläche gekappt. Es besteht aber auch die Möglichkeit der Kombination mit einer Modernisierung der Gebäudehülle zur Verringerung des Wärmebedarfs. In diesem Fall bezieht sich die Kappung der Mieterhöhung lediglich auf den Anteil der Modernisierungskosten, die für die neue Heizungsanlage aufgewendet wurden. Aus den weiteren Modernisierungstatbeständen können zusätzliche Modernisierungsumlagen umgesetzt werden. Hier gelten dann die bislang bereits bestehenden Kappungsgrenzen von 2 €/m² bzw. 3 €/m² bei Bestandsmieten von mehr als 7 €/m².

Besondere Beschränkungen sieht das Gesetz in § 71o GEG zum Schutz von Mietern beim Einbau einer Wärmepumpe vor. Hier wird gefordert, dass zur Umlage der Modernisierungskosten nach den oben dargestellten Regelungen in § 559 Abs. 1 bzw. 559 Abs. 1 BGB nachweist, dass die Jahresarbeitszahl (auch Coefficient of Performance – COP) der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Damit soll sichergestellt werden, dass nur dann eine volle Kostenumlage erfolgen kann, wenn die Wärmepumpe ausreichend effizient arbeitet. Der Nachweis der Jahres Arbeitszahl ist nicht notwendig, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet worden ist, mindestens den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 entspricht, nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des Effizienzhausniveaus 115 oder 100 entspricht oder mit einer Vorlauftemperatur beheizt werden kann, die nicht mehr als 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur beträgt. In allen anderen Fällen muss der Nachweis von einem Fachunternehmer nach den Regeln der Technik erbracht werden. Kann die erforderliche Jahresarbeitszahl nicht nachgewiesen werden, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu Grunde legen.

Insgesamt wird nach den neuen Regeln zwar eine schnellere Amortisation der Modernisierungskosten für eine neue Heizungsanlage erreicht, jedoch dies nur in sehr engen Grenzen. Ob die Kappungsgrenze von 0,50 € pro Quadratmeter diesen Effekt wieder aufhebt, hängt insbesondere von der Kostenentwicklung und den endgültigen 4. Bestimmungen für den Heizungsaustausch ab.

 

 

Martin Alter
Rechtsanwalt