Aktuelle Fragen rund um die Mietkaution

Die Sicherheitsleistung des Mieters, auch Kaution bezeichnet, spielt in der Praxis eine große Rolle. Durch die Mietrechtsreform haben sich einige Neuerungen ergeben, bekannte Probleme wurden jedoch nur teilweise beseitigt.

§ 551 BGB enthält wie bisher eine Beschränkung hinsichtlich der Höhe der Kaution. Diese ist auf maximal 3 Monatsmieten beschränkt. Wird die Kaution ganz oder teilweise von einem Dritten geleistet, so darf die zulässige Höhe der Sicherheit ebenfalls nicht überschritten werden. Weiter ist geregelt, dass die Sicherheit in maximal 3 Raten gezahlt werden kann. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Neu geregelt ist die Fälligkeit der weiteren Teilzahlungen. Diese werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen, also am 3. Werktag eines Monates, fällig. Aufgrund der nunmehr erfolgten gesetzlichen Regelung, können Vereinbarungen zur Fälligkeit von Kautionsraten aus den neu abzuschließenden Mietverträgen gestrichen werden. Wir werden den Mustermietvertrag der Kanzlei demnächst dementsprechend anpassen.

Der Bundesgerichthof hat im Zusammenhang mit § 551 BGB am 10.04.2013 entschieden, dass diese Vorschrift keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. D. h. wird dem Vermieter z. B. von einem Familienangehörigen des Mieters zur Abwendung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges eine Bürgschaft angeboten, kann diese den Betrag von
3 Monatsmieten übersteigen. Damit erhält der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit.

Weiter wurde durch die Mietrechtsreform ein neuer Kündigungstatbestand geschaffen. Gem. § 569 Abs. 2a BGB ist es nunmehr möglich einem Mieter bei einem Verzug der Kautionszahlung in Höhe von 2 Kaltmieten ohne vorherige Abmahnung, fristlos zu kündigen. Es ist jedoch noch unklar, ob ein Mietrückstand mit einem Kautionsrückstand addiert werden kann, damit die Schwelle von 2 Monatsmieten erreicht wird. Nach der Gesetzesbegründung ist von einer strengen Auslegung auszugehen, so dass eine Addition nicht möglich ist. Da dem Vermieter jedoch die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit erleichtert werden sollte, könnte eine Addition zulässig sein. Zu dieser Konstellation existiert jedoch noch keine Rechtsprechung. Sollten Sie sich für eine fristlose Kündigung unter Addition des Kautions- und Mietrückstandes entscheiden, raten wir Ihnen dringend dazu, eine hilfsweise ordentliche Kündigung auszusprechen. Weiter ist zu beachten, dass diese Regelung nur auf Mietverhältnisse anwendbar ist, welche ab dem 01.05.2013 begründet wurden. D. h. bei Mietverträgen die vor dem 01.05.2013 geschlossen wurden, ist eine außerordentliche Kündigung gem. § 569 Abs. 2a BGB nicht möglich. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts auf Fälle der Sicherheitsleistung in bar in Abgrenzung zur Verpfändung, Sicherungsabtretung eines Bankkontos oder durch Bürgschaft, kann dem Wortlaut nicht entnommen werden.

Apropos Sicherheitsleistung durch Verpfändung eines Sparbuches: An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass sich der Vermieter – wie sicherlich allgemein bekannt – das Sparbuch, welches der Mieter bei einer Bank oder Sparkasse auf seinen Namen eröffnet, natürlich vom Mieter übergeben lässt und dieses nicht beim Mieter verbleibt.

Ist die Kaution vor oder bei Übergabe der Mietsache ganz oder teilweise fällig und leistet der Mieter den fälligen Betrag nicht, so steht dem Vermieter hinsichtlich der Übergabe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Im Streitfall muss der Vermieter jedoch beweisen, dass eine Kaution vereinbart wurde, und dass diese fällig ist.

Problematisch ist darüber hinaus, ob der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution verwerten darf. Nach einer verbreiteten Auffassung ist dies nur möglich, wenn die Forderung des Vermieter unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist oder wenn die Forderung so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig wäre. Ausgeschlossen ist die Inanspruchnahme der Kaution für Forderungen, die mit dem Mietverhältnis nicht im Zusammenhang stehen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch nicht aufrechnen. Es bestünde nur die Möglichkeit den Rückzahlungsanspruch des Mieters zu pfänden.

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses kann die Abrechnung der Kaution nicht bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB hinausgeschoben werden. Wenn mit Nachzahlungen zu rechnen ist, kann von der Kaution nur ein angemessener Betrag einbehalten werden, der die voraussichtlich zu erwartende Nachzahlung deckt. Die Rückzahlung der Kaution hindert nicht die nachträgliche Geltendmachung von Nebenkostennachzahlungen. In der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution wurde teilweise ein Erlassvertrag über noch bestehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis gesehen, so dass sich bei der Kautionsabrechnung die Geltendmachung weiterer Ansprüche vorbehalten werden sollte.

Isabel Felgenhauer
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz