Betrieb von Blockheizkraftwerken im Mietwohnungsbau

Der Einsatz von Anlagen nach dem Prinzip der Kraftwärmekopplung findet auch im Mietwohnungsbestand immer größere Verbreitung. War diese Technik in der Vergangenheit wegen der Komplexität der Anlagen eher in Contractingprojekten anzutreffen, wagen sich zunehmend auch Wohnungsvermieter an den Betrieb von Blockheizkraftwerken.

Neben den technischen Besonderheiten, wie dem Schallschutz für die vorwiegend eingesetzten Gas oder Dieselmotoren, sind vor allem die rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen im Vorfeld zu beleuchten.

Die vielfältigen Fördermöglichkeiten im Bereich der Einspeisevergütung sind gegenüber den Kosten für EEG-Umlage, Durchleitungskosten etc. abzuwägen. Kombiniert mit der Problematik der Gewerbesteuerpflicht bei der Erzielung von Gewinnen aus der Energieeinspeisung könnte auch die Lieferung an die eigenen Mieter bei Bezug der Zulage nach dem KWK-Gesetz für den Eigenverbrauch sinnvoll sein.

In jedem Fall des Eigenbetriebs der KWK-Anlage durch den Vermieter ist essentiell, dass die Kosten für die Beheizung der Liegenschaft aus der KWK-Anlage als Heizkosten nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden können. Hierzu ist es notwendig die Kosten des Betriebs der KWK-Anlage in Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung auf der einen Seite und Kosten der Stromerzeugung auf der anderen Seite aufzuteilen. Diese Aufteilung erfolgt nach der einschlägigen Regel der Technik in der VDI Richtlinie 2077 Beiblatt 3.1 „Ermittlung der umlagefähigen Wärmeerzeugungskosten“.

Das Beiblatt zur VDI 2077 beschreibt zwei Methoden zur Ermittlung der auf die Wärmeerzeugung entfallenden Kosten. Zum Einen gibt es die messtechnische Methode, die eine umfangreichere Ausstattung mit Messtechnik voraussetzt.

Zum Anderen wird eine rechnerische Methode definiert, die zwar ebenfalls zusätzliche Messtechnik benötigt, aber grundlegend auf den Angaben des Anlagenherstellers zu Leistung und Wirkungsgrad aufbaut.

Grob beschrieben wird durch die Methoden ermittelt, welcher Anteil am Gesamtenergieverbrauch für die Wärmeerzeugung in der KWK-Einheit und gegebenenfalls im Zusatzheizkessel anfällt. Auf dieser Basis werden dann die Betriebskosten für die gesamte Anlage verteilt, wobei zu diesen Betriebskosten neben den Brennstoffkosten auch die Kosten für Wartung und Überwachung der Anlage, die Kosten der Messtechnischen Ausstattung, der Betriebsstrom und andere als Heizkosten nach der § 7 Abs. 2 HeizkV beschriebenen Kostenpostionen zählen.

Da auf diese Weise die Gestehungskosten für die Wärmeerzeugung und die Stromerzeugung klar getrennt werden, sind auch eventuelle Erlöse aus der Stromerzeugung nicht mit den Kosten der Wärmerzeugung zu verrechnen. Beispielsweise die KWK-Zulage nach den KWK-Gesetz muss demzufolge nicht mit den Wärmerzeugungskosten verrechnet werden. Sie wird pro erzeugter Kilowattstunde Strom an den Erzeuger gezahlt, gleich ob der Strom eingespeist oder für eigene Zwecke verbraucht wird.

Sollte allerdings ein Betriebsmodell gewählt werden, bei dem der erzeugte Strom als Nebenleistung des Vermieters an die Mieter abgegeben wird und insoweit eine Umlage der entstehenden Kosten der Stromerzeugung als Betriebskosten an die Mieter erfolgt, wäre die Zulage auf die Betriebskosten der Stromversorgung anzurechnen.

Wie der Einsatz von KWK-Anlagen im Mietwohnungsbau wirtschaftlich sinnvoll möglich ist, hängt letztlich im Einzelfall auch davon ab, welche technischen Voraussetzungen bereits vorhanden sind, ob und in welcher Höhe die KWK-Zulage anfällt und welche mietrechtlichen Spielräume gegeben sind.

Martin Alter
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 09/2012

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz