Der Fogging-Effekt – Erscheinungsbild und Ursachen

Als sog. „Fogging- oder Schwarzstaub-Effekt“ bezeichnet man die Bildung von grau bis schwarzen, schmierigen Staubablagerungen an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen, die hauptsächlich während der Heizperiode auftreten. In der Regel sind mehrere Räume der Wohnung betroffen, wobei die Ablagerungen meist sehr schnell – innerhalb von Tagen oder wenigen Wochen auftreten. Vermehrt kommt es seit den 90er –Jahren zum Fogging, wobei die Ablagerungen sehr häufig nach Renovierungsarbeiten oder bei neu errichteten Wohnungen auftreten. Daher wird überwiegend davon ausgegangen, dass der Fogging-Effekt auf die vermehrte Verwendung schwerflüchtiger organischer Verbindungen (SVOC) in Bau- und Renovierungsprodukten sowie Einrichtungsgegenständen, die weniger gesundheitsschädlich und umweltschonender sein sollen, zurückzuführen ist als auch auf die bessere Dämmung und die immer luftdichteren Gebäude. Die u.a. in Farben, Lacken, PVC-Böden, Fußbodenklebern, Vinyltapeten und Möbeln vorkommenden SVOC können in die Raumluft gelangen, sich dort mit den vorhandenen Staubpartikeln verbinden und sich an Oberflächen ablagern. Da in den Wintermonaten geheizt und weniger gelüftet wird, ist die Konzentration der SVOC in der Raumluft meist besonders hoch, sodass in dieser Zeit die Staubablagerungen vermehrt auftreten. Die genauen physikalisch- chemischen Hintergründe des Fogging-Effekts sind noch nicht abschließend bekannt. Fest steht jedoch, dass der Effekt auf dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren beruht. So können vermieterseits bspw. bauliche Mängel, wie Wärmebrücken, den Fogging-Effekt verstärken. Aber auch das Verhalten der Mieter kann Einfluss auf den Umfang der schwarzen Ablagerungen haben. Insbesondere können Kerzen, Öllämpchen oder ein falsches Heiz- und/oder Lüftungsverhalten das Entstehen der Ablagerungen beschleunigen.

 

Der richtige Umgang

 Da die schwarzen Ablagerungen an einen Schwelbrand oder einen Schimmelpilzbefall erinnern, sollten Vermieter zunächst durch sachkundige Personen, wie Gutachter, das Vorliegen von Staubablagerungen vor Ort abklären lassen. Oftmals sind chemische Analysen und Raumluftuntersuchungen sowie Temperatur- und Feuchtemessungen sinnvoll. Wird Fogging bejaht, müssen die Ursachen ermittelt werden. Umso schneller mit der Ursachenforschung nach dem Entstehen von Fogging begonnen wird, desto erfolgsversprechender gestaltet sich die Untersuchung. Für die Beseitigung der Schwarzstaubablagerungen reicht ein bloßes Überstreichen meist nicht aus. In der Regel ist eine intensive Nassreinigung mit speziellen Reinigungsmitteln oder der Austausch der betroffenen Tapeten nötig. Um einen künftigen Fogging-Effekt zu verhindern, müssen die ermittelten Auslöser zudem beseitigt werden. So sollten u.a. Wärmebrücken beseitigt, bei der Renovierung lösemittel- und weichmacherfreie Wandfarben gewählt, nach Abschluss der Arbeiten umfassend gelüftet, auf den Gebrauch von Kerzen und Öllämpchen verzichtet und, wenn nötig, das Heizverhalten geändert werden.

 

Die Rechtslage

Tritt der Fogging-Effekt auf, stellt sich die Frage nach der Verantwortung und der Zuständigkeit. Die Meinungen von Vermietern und Mietern fallen dabei häufig weit auseinander. Allerdings hat der BGH bereits 2008 entschieden, dass es sich beim Fogging um einen die Gewährleistungsrechte des Mieters auslösenden Gebrauchsmangel handelt, sofern der Mieter das Fogging nicht zu vertreten hat. Danach muss der Vermieter die Ablagerungen auch dann auf seine Kosten  beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil es zu keiner Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs gekommen ist (so BGH v. 28.05.2008, Aktenz. VIII ZR 271/07).

Für ein Verschulden des Mieters müssen besondere Anhaltspunkte vorliegen, die nur in seltenen Fällen erfüllt werden, bspw. wenn der Mieter absichtlich das Fogging auslöst oder die Ursache in einer nicht zulässigen Nutzung der Wohnung liegt. Denn auch wenn der Mieter die zum Fogging führenden schwerflüchtigen organischen Verbindungen durch verwendete handelsübliche Wandfarben, Teppiche oder Möbel in die Wohnung eingebracht haben sollte, so stellt dies einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung dar. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, jedoch nicht zu vertreten. Danach hat der Mieter nicht nur ein Recht, die Miete angemessen zu mindern, sondern kann von seinem Vermieter auch die Beseitigung der Staubablagerungen verlangen (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Auflage 2024, BGB § 535 Rn. 531, 532). Kommt der Vermieter der Beseitigungspflicht nicht nach, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (so BGH v. 28.05.2008, Aktenz. VIII ZR 271/07).

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin