Der zertifizierte WEG-Verwalter

Im Rahmen der am 01.12.2020 in Kraft getretenen Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) wurden unter anderem die § 19 Abs. 2 Nr. 6 und § 26 a WEG neu gefasst bzw. eingefügt. Danach gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26 a WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse (Sachkundenachweis) verfügt. Nach § 48 Abs. 4 WEG sollen die Regelungen zur Zertifizierung ab dem 01.12.2022 gelten. Sollte der Verwalter die WEG-Verwaltung jedoch bereits zum 01.12.2020 innehaben, gilt er gegenüber dieser WEG bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter.

Neben den genannten Bestimmungen enthält das WEG keine Regelungen über die Art und Weise der Zertifizierungserlangung. Nach § 26 Abs. 2 WEG wurde vielmehr das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz ermächtigt, nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter durch Rechtsverordnung zu erlassen. Dies ist nunmehr erfolgt. Die „Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsordnung“ (Kurz: ZertVerwV) trat am 17.12.2021 in Kraft. Die wesentlichen Vorschriften lauten:

1. Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nimmt die Industrie- und Handelskammer ab, § 2 ZertVerwV. Ein gemeinsamer Prüfungsausschuss mehrerer Kammern ist möglich.

 

2. Die nicht öffentliche Prüfung besteht aus einem schriftlichen Teil und bei dessen Bestehen aus einem mündlichen Teil, § 2 ZertVerwV. Die schriftliche Prüfung soll mindestens 90 Minuten dauern und die vier Hauptthemenbereiche Grundlagen der Immobilienwirtschaft (Grundkenntnisse), die rechtlichen-, kaufmännischen- sowie technischen Grundlagen (vertiefte Kenntnisse) umfassen, die in der Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV aufgeführt sind.

 

Bei der mündlichen Prüfung können bis zu 5 Personen gleichzeitig geprüft werden, wobei jeder Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit erhalten muss.

 

3. Eine bestimmte Prüfungsvorbereitung sieht die Verordnung nicht vor. Über die bestandene Prüfung stellt die Industrie- und Handelskammer eine Bescheinigung aus. Eine nicht bestandene Prüfung darf in der Regel beliebig oft wiederholt werden, § 6 Abs. 1 ZertVerwV.

 

4. Von der Zertifizierungspflicht sind Personen mit der Befähigung zum Richteramt (Volljuristen), Personen mit einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann / zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Personen mit einem anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt / Geprüfte Immobilienfachwirtin oder Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt ausgenommen, § 7 ZertVerwV.

 

5. Juristische Person oder Personengesellschaften, die als Verwalter tätig sind, dürfen sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die bei Ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Nach der Verordnungsbegründung ist insbesondere derjenige unmittelbar mit den Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt, der Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter trifft.

 

Neben der Erlangung der Zertifizierung darf nicht vergessen werden, dass die Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter durch die Verwalterzertifizierung nicht ersetzt wird. So muss auch ein zertifizierter Verwalter seiner Weiterbildungspflicht nachkommen und innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden Fortbildung absolvieren.

Abschließend gilt es zu beachten, dass die Zertifizierung zwar keine Voraussetzung für die Erlaubniserteilung nach § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO ist und Verwalter somit nach dem 01.12.2022 ohne Zertifizierung weiter tätig werden können, bspw. wenn die Wohnungseigentümer auf einen Sachkundenachweis verzichten. Allerdings besteht in diesen Fällen das Problem, dass der Bestellbeschluss ohne Zertifizierung gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dennoch keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und somit anfechtbar ist.

 

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin