Die Aufnahme von weiteren Personen in die Mietwohnung
Die Aufnahme von Personen in die Mietwohnung ist von unterschiedlichen Gesichtspunkten und Gründen geprägt. In der Praxis handelt es sich insbesondere um Untermieter, Familienangehörige und andere nahestehende Personen sowie Besucher und Kunden. Zu unterscheiden ist dabei die Auswahl des Mietvertragspartners auf Mieterseite, die Zustimmungsvorbehalte des Vermieters und die Rechte des Mieters.
Unterschiede
Bei der Begründung eines Untermietverhältnisses muss keine Verbundenheit des Mieters mit dem Mieter vorliegen.
Grundlage bildet § 553 Abs. 1 BGB, wonach die Erlaubnis zur Untervermietung verlangt werden kann, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung entstanden ist. Der bloße Wunsch einer Untervermietung ist dafür nicht ausreichend. Berechtigte Interessen können dabei die Kompensierung der Mietzahlungspflicht, der Verlust eines Mitmieters oder auch die erforderliche Pflege des Mieters sein.
Eine Ausschlussklausel der Untervermietung im Mietvertrag ist unwirksam. Der Mieter hat bei der Beantragung der Zustimmung zur Untervermietung eine Offenbarungsverpflichtung zu den berechtigten Interessen.
Die Erlaubnis zur Untervermietung kann entsprechend § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB versagt werden, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, eine Überbelegung der Wohnung dadurch entstehen würde oder sonstige Gründe dem Vermieter nicht zugemutet werden können.
Aufnahme von Familienangehörigen und nahestehenden Personen
Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen in die Mietwohnung stellt keine Drittüberlassung entsprechend § 540 BGB dar. Die Familie des Mieters steht unter dem Schutz des § 6 GG, da die persönliche Beziehung maßgebend ist. Zur Familie zählen Kinder, Eltern, Ehepartner und Lebenspartner.
Der Mieter bedarf keiner Zustimmung des Vermieters.
Eine Aufnahme von Familienangehörigen setzt jedoch voraus, dass der Mieter selbst noch Besitz an der Wohnung hat.
Abgrenzungsprobleme zur Überlassung der Wohnung bestehen in der Praxis, wenn der Mieter zeitweise den Besitz an der Mietsache bei bestimmten Umständen aufgibt.
Die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung bedarf der Zustimmung bzw. Erlaubnis des Vermieters, da es sich nicht um einen nahen Angehörigen im engeren Sinn handelt. Die Abgrenzung zum Lebenspartner ist unter dem Aspekt des § 1 Abs. 1 PartG zu beurteilen.
Für die Zustimmung bzw. Ablehnung gelten die Grundsätze der Untervermietung.
Auf den Beitritt des Ehe- oder Lebenspartners in den Mietvertrag hat der Vermieter keinen Rechtsanspruch.
Wenn durch die Aufnahme von nahen Angehörigen eine Überbelegung der Wohnung entsteht, stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar und berechtigt den Vermieter zur Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB.
Im Allgemeinen ist von einer Überbelegung auszugehen, wenn weniger als 10 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung stehen.
Besucher, Kunden und andere Personen
Zum Wohngebrauch gehört auch der Empfang von Besuchern mit gelegentlicher Übernachtung.
Die Nachfragerechte des Vermieters bezüglich der Besucher sind sehr stark eingeschränkt, solange es sich nicht um längere und häufigere Aufenthalte handelt.
Ein Informationsinteresse des Vermieters kann sich daraus ergeben, dass der Besucher in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen ist und andererseits Auswirkungen auf die anderen Mietverhältnisse des Hauses, z. B. Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl, haben können.
Der Aufenthalt von Personen über einen Zeitraum von 7 Wochen hinaus kann indizieren, dass dies über einen Besuch hinausgeht.
Kunden eines unternehmerisch tätigen Mieters (Freiberufler) unterliegen nicht dem Schutzbereich des Mietverhältnisses.
Die Überlassung von Teilen der Mietwohnung an Touristen und Feriengäste ist nicht durch die Regelungen zum Besuch oder der Untervermietung entsprechend der §§ 540 und 553 BGB abgedeckt. Vielmehr handelt es sich in diesem Fall um eine gewerbliche Vermietung, die nach vorheriger Abmahnung zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann.
Dietmar Strunz
Rechtsanwalt
