Die Digitalisierung in der Wohnungsverwaltung

Die Digitalisierung schreitet in jedem Lebensbereich mit großen Schritten voran. Auch in der Wohnungsverwaltung wird die Thematik immer präsenter. Die alltäglichen Geschäftsprozesse können hierdurch durchaus effizienter gestaltet werden. Doch muss der elektronische Rechtsverkehr gewisse Anforderungen erfüllen, um ggf. die gesetzlichen Bestimmungen zu erfüllen. Der nachfolgende Artikel soll hierbei insbesondere die besonderen Voraussetzungen der Digitalisierung des Mietvertrages und der Digitalisierung des Übergabeprotokolls hinterleuchten.

 

1. Digitalisierung Mietvertrag

Im Rahmen der Digitalisierung des Mietvertragsabschlusses ist vorab auf § 550 BGB zu verweisen. Demnach gilt:

„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Demnach gilt im Mietrecht unter bestimmten Umständen ein Schriftformerfordernis, woraus besondere Anforderungen der elektronischen Signatur resultieren.

Die elektronische Signatur, die seit Jahren gesetzlich erlaubt ist, kann die handschriftliche Unterschrift rechtsgültig ersetzen. Fraglich ist hierbei allerdings, wann eine E-Signatur rechtskräftig ist. Um diese Frage zu beantworten, ist ein kurzer Abstecher in das Signaturgesetz der EU hilfreich. Dieses definiert drei E-Signatur-Standards:

• die einfache elektronische Signatur (EES):

Es gibt viele Möglichkeiten, eine EES zu erstellen, beispielsweise ein Bild der Unterschrift einzufügen, auf einem Touchpad zu unterschreiben oder einfach den eigenen Namen einzutippen.

• die fortgeschrittene elektronische Signatur (FES) :

Für die Gültigkeit der FES muss diese eindeutig einem Unterzeichnenden zugeordnet werden können, mithin muss die Identifizierung des Unterzeichnenden ermöglicht werden. Zudem muss die FES mittels einer Verschlüsselungs-Technologie erstellt werden, die der Unterzeichnende unter seiner alleinigen Kontrolle hat und zudem nachweisen kann, dass das signierte Dokument seit der Unterzeichnung nicht mehr verändert wurde. 

• die qualifizierte elektronische Signatur (QES).

Um die QES zu erstellen, braucht es ein digitales Zertifikat und eine elektronische Signaturerstellungseinheit.               

Allgemein gilt: Eine einfache oder fortgeschrittene elektronische Signatur ist immer dann rechtsgültig, wenn für einen Vertrag die Formfreiheit gilt. Wobei die EES jedoch im Vergleich zu anderen Signaturarten eine geringere Beweiskraft vor Gericht aufweist, da sie die Identität nicht 100 % sicher nachweisen kann und weniger Schutz vor Manipulationen bietet.

Wenn das Gesetz die Schriftform für einen Vertrag vorschreibt, ist nur die qualifizierte elektronische Signatur (QES) rechtsgültig. Wichtig zu wissen: Nur die qualifizierte elektronische Signatur hat die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift.

Fraglich ist nun, welche Signatur für die Unterzeichnung eines Mietvertrages notwendig ist. Es ist nochmals auf § 550 BGB zu verweisen.

Mietverträge können grundsätzlich formlos abgeschlossen werden, d. h. in den allermeisten Fällen reicht eine einfache elektronische Signatur (EES) oder eine fortgeschrittene elektronische Signatur (FES) aus.

Bei einem befristeten Mietvertrag, sofern dieser länger als ein Jahr dauern soll, und bei befristeten Mietverträgen über Wohnraum, ist die Schriftform zwingend vorgeschrieben (§ 550 BGB bzw. § 575 Abs. 1 BGB). In beiden Fällen muss die qualifizierte elektronische Signatur eingesetzt werden.

 

2. Digitalisierung Übergabeprotokoll

Nach Ansicht des BGH besteht der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird. Der Mieter kann nur für solche Mängel verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll auch vermerkt sind, allerdings besteht keine Verpflichtung des Vermieters oder Mieters ein Protokoll überhaupt aufzustellen oder zu unterzeichnen.

Mithin ist festzustellen, dass das übliche Übergabeprotokoll nicht gesetzlich geregelt ist und daher keine konkreten Anforderungen an die Schriftform zu stellen sind. Gemäß den obigen Ausführungen würde eine einfache oder fortgeschrittene Signatur genügen, um die Beweiskraft entsprechend sicherzustellen. Wobei nochmals darauf hinzuweisen ist, dass die EES am wenigsten Beweiskraft aufweist.

 

Michelle Freitag
Rechtsanwältin