Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierung

Laut Pressemitteilung des Sächsischen Ministeriums des Inneren vom 15.09.2015 wird das Gesetz zur Änderung der Sächsischen Bauordnung nunmehr in den Landtag eingebracht. Damit wird die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern bei Neubau und grundlegender Sanierung bzw. Umnutzung mit hoher Wahrscheinlichkeit zum 01.01.2016 auch in Sachsen eingeführt. Nach dem Gesetzesentwurf ist keine Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude vorgesehen. Dennoch wird bei vielen Vermietern in Sachsen die Frage aufgeworfen werden, ob der Bestand ebenfalls mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet werden soll und kann. In Sachsen-Anhalt und Thüringen stellt sich die Frage nicht, denn dort ist die Nachrüstung gesetzlich mit Fristsetzung zum 31.12.2015 bzw. 31.12.2018 vorgeschrieben.

Soweit die Nachrüstung in der Landesbauordnung gesetzlich vorgeschrieben ist, besteht laut der (unter Mitwirkung unserer Kanzlei) erwirkten Entscheidung des BGH vom 17.06.2015 (VIII ZR 290/14) ein Anspruch auf Duldung des Einbaus, selbst wenn der Mieter die Wohnung bereits in Eigeninitiative mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Die Nachrüstung ist dann eine nicht vom Vermieter zu vertretenden Maßnahme, welche gemäß § 555b Nr. 6 BGB eine Modernisierungsmaßnahme darstellt.

Aber auch soweit eine gesetzliche Nachrüstpflicht nicht besteht, kann der Vermieter die Duldung des Einbaus durch den Mieter verlangen. Nach einem weiteren Urteil des BGH vom selben Tag (VIII ZR 216/14) führt die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann wenn ein Mehrfamilienwohnhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, würde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, dass zu einer Nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Das soll selbst dann gelten, wenn der Mieter bereits die Mieträume mit eigenen von ihm ausgewählten Rauchmeldern ausgestattet hat.

Der BGH hat zugleich ausgeführt, dass es sich bei der Nachrüstung der Wohnungen wegen der relativ geringen Kosten um eine nicht ankündigungspflichte Modernisierung im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB handeln soll. Demnach müsste zumindest die 3monatige Ankündigungsfrist des § 555c Abs. 1 BGB nicht eingehalten werden.

Die Kosten der Nachrüstung können als Modernisierungsumlage nach den Regeln des § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden.

Eine abschließende Klärung durch Rechtsprechung des BGH zu der Frage, ob die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, liegt bislang nicht vor. In den Unterinstanzen wird die Frage unterschiedlich behandelt, so dass hier eher vorsichtig agiert und die Modernisierungsumlage als sicherer Weg der Refinanzierung gewählt werden sollte.

Martin Alter

Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 09/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz