Grundsätze der Kreditaufnahme der Wohnungseigentümerschaft zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen
Der BGH hat mit Urteil vom 25.09.2015 (Az. V ZR 244/14) zur Kreditaufnahme einer Wohnungseigentümergemeinschaft wesentliche Grundsätze statuiert.
Auch die Aufnahme eines langfristigen hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn bei der Beschlussfassung die wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme feststehen und diese dem allseitigen Interesse der Wohnungseigentümer nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände entsprechen.
Die Möglichkeit der Kreditaufnahme ändert nicht den Grundsatz, dass der Grundbedarf für die laufende Bewirtschaftung und die Instandhaltung der Wohnanlage durch Vorschüsse und die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage aufzubringen ist.
Wird eine vorhandene Rücklage nicht zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen genutzt, muss es dafür triftige Gründe geben. wie z. B. dass aufgrund des Alters oder des Zustandes der Wohnanlage mit weiterem Instandsetzungsbedarf zu rechnen ist, für den die Rücklage vorgehalten werden soll.
Die Anhebung der Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard, wie z. B. die energetische Sanierung, wird durch die ordnungsgemäße Verwaltung erfasst.
Ist angesichts der Höhe der Belastung und bereits bestehender Wohngeldausfälle erkennbar, dass die Wohnungseigentümer nicht in der Lage sind, den Kredit sicher zu bedienen, entspricht dieses Risiko nicht mehr den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Anders verhält es sich nur dann, wenn die Kreditaufnahme die einzige Möglichkeit ist, die keinen Aufschub duldende Instandsetzungsmaßnahme durchzuführen, da keine Finanzierung aus der Rückstellung erfolgen kann und eine Sonderumlage die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer übersteigt
Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages aufzubringen.
Der Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens muss hinreichend bestimmt sein und folgende Angaben enthalten:
- Angaben über die zu finanzierende Baumaßnahme
- Höhe des Darlehens
- Höhe des Zinssatzes und der Tilgungsraten
- Tilgung des Kredits am Ende der Laufzeit oder eine Anschlussfinanzierung.
Nicht erforderlich ist die konkrete anteilige Beitragsleistung eines jeden Eigentümers zu benennen, da diese durch einen variablen Zinssatz oder die mögliche „Abwendungsbefugnis“ durch Sonderzahlungen einzelner Wohnungseigentümer veränderlich sein kann.
Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme ist das Risiko der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer und die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht aller Wohnungseigentümer zu erörtern und im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren.
Zugleich ist es erforderlich, vor der Beschlussfassung die Wohnungseigentümer über die aktuelle wirtschaftliche Situation, insbesondere Wohnungsgeldausfälle, zu informieren! Eine Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse eines jeden Wohnungseigentümers ist nicht erforderlich.
Eine auf einen Zeitraum von zehn Jahren angelegte Rückzahlungsverpflichtung überschreitet nicht den Rahmen des Ermessensspielraumes.
Diese Entscheidung des BGH bringt weitreichende Konsequenzen für die Praxis und erhöhte Sorgfaltspflichten für den Verwalter mit sich.
Der Beschluss über eine Kreditaufnahme sollte auch die Ermächtigung für den Verwalter zum Abschluss des Kreditvertrages enthalten.
Dietmar Strunz
Rechtsanwalt
im Kanzleiforum 12/2015
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz
