Haftung der WEG für Schäden am Sondereigentum?

Zunehmend erreichen die Kanzlei Fragen von WEG-Verwaltern, wer für Schäden am Sondereigentum haftet, wenn die Ursache in schadhaften Gemeinschaftseigentum zu suchen ist, beispielsweise im Fall einer mangelhaften Balkonabdichtung, die zu einem massiven Feuchtigkeitseintrag im angrenzenden Sondereigentum führt oder wenn zu Sondereigentum erklärte Fliesen auf dem Balkon, unter denen eine erhebliche Feuchtigkeit festgestellt wurde, ausgetauscht werden müssen, weil sie im Zuge der Sanierung der Abdichtung beschädigt werden.

Eine gesetzliche Regelung zur Schadenersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft oder (der einzelnen) übrigen Eigentümer gegenüber einem geschädigten Sondereigentümer ergibt sich aus § 14 Ziffer 4 WEG. Dort ist lediglich ein Schadenersatzanspruch für den Fall normiert, dass eine Instandsetzung oder Instandhaltung am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich ist, in dessen Folge ein Schaden am Sondereigentum entsteht; vgl. auch LG Itzehoe ZMR 2010, 792; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, ZMR 2006, 963.

Beispiel: im Rahmen einer Reparatur der Abdichtung in der Bodenplatte zerstörte Fliesen

Nach herrschender Auffassung findet im Übrigen eine Haftung der WEG oder übrigen Eigentümer für Schäden im Sondereigentum eines Sondereigentümers grundsätzlich nicht statt, selbst wenn die Ursachen in Mängeln des Gemeinschaftseigentums zu suchen sind, vgl. Sauren, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage, § 14, Rz. 18; OLG Frankfurt, OLG Z 1985, S. 144; BayObLG, NJW 1986, S. 3145.

Trifft also bspw. weder die Eigentümergemeinschaft noch ihre Organe ein Verschulden an einem Konstruktionsmangel, der zu mehrfachen Wassereinbrüchen in einer Wohnung führte, haften die anderen Eigentümer bzw. die WEG dem geschädigten Sondereigentümer nicht auf Schadenersatz, wenn sie nach dem ersten Wassereinbruch hatten durch Beschlussfassung umgehend reagierten (vgl. BGH Urteil vom 13.07.2012, Az. V ZR 94/11) und auch die Hausverwaltung bei der Beschlussumsetzung fehlerfrei mitwirkte, LG München Urteil vom 14.12.2009, Az. 1 S 9716/09; entsprechend Landgericht Itzehoe Urteil vom 01.06.2010, Az. 11 S 70/09 zum Fall eines schadhaften Außenmauerwerks, das zu Schäden im Sondereigentum führt.

Die Regelung des verschuldensunabhängigen Ersatzanspruches gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB sei zwischen Eigentümern ein und desselben Grundstücks nicht anwendbar (sondern nur bei echten Grundstücksnachbarn), vgl. Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 21.05.2010, Az. V ZR 10/10.

Im Fall eines Wasserschadens in einer Wohnung aufgrund starken Regens bei zweifelhafter Undichtigkeit des Regenfallrohrs in der Geschossdecke hat das AG München im Urteil vom 28.04.2011, Az. 483 C 31891/10, einen Haftungsanspruch verneint, weil nicht bewiesen wurde, dass durch die Verwalterin des Gemeinschaftseigentums eine Maßnahme zur Gefahrenabwehr oder zur laufenden Instandhaltung einen Schadenseintritt hätte verhindern können. Vielmehr habe sich im Fall das „allgemeine Lebensrisiko verwirklicht“.

Das OLG München hat sich im Urteil vom 15.05.2006, Az. 34 Wx 156/06 zu den Pflichten des Verwalters geäußert. Dieser dürfe ein Tätigwerden nur dann ablehnen, wenn die Ursache zweifelsfrei nicht im Gemeinschaftseigentum liegen könne. Um dies zu beurteilen benötige der Verwalter jedoch eine ausreichende tatsächliche Grundlage, also die Schadensursache ermitteln.

Problematisch ist auch der Fall, dass die Gemeinschaft die Beseitigung eines erkannten Mangels beauftragt hat, diese Reparatur jedoch mangelhaft erfolgte. Die Gemeinschaft muss für das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB einstehen, vgl. BGH Beschluss vom 22.04.1998, Az. V ZB 28/98. Insoweit ist jedoch dessen Verschulden nachzuweisen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz