Die Haftung des WEG-Verwalters bei Baumaßnahmen und der Inanspruchnahme von externen Fachleuten

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 31.03.2016 (Az. 1 S 19002/11 WEG) die Grundsätze festgestellt, nach denen eine WEG-Verwaltung bei der externen Vergabe von Sanierungsmaßnahmen in Haftung genommen werden kann. Im Mittelpunkt stehen dabei die Pflichten des Verwalters, die trotz einer Fremdvergabe der Bauleitung oder anderer spezieller Leistung bei ihm unter dem Gesichtspunkt des Handelns eines sorgfältigen, ordentlichen Kaufmannes verbleiben.

Die im Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Kriterien der Auswahl eines externen Bauleiters sind durch den Verwalter zwingend zu beachten. Insbesondere handelt es sich dabei neben den zu realisierenden Aufgabenstellungen um die Solvenz und den Versicherungsschutz des zu Beauftragenden. Durch den Verwalter ist vor der Beauftragung zu prüfen, ob diese Beauftragung tatsächlich auch vom Versicherungsumfang erfasst ist.

Mit der Beauftragung eines Dritten ist der Verwalter nur weitgehend von den Pflichten im Zusammenhang der Ausführung des Auftrages entbunden. Bei ihm verbleibt die Evidenzkontrolle, d.h. verläuft die Abarbeitung des Auftrages und die Baumaßnahme ordnungs- und beschlussgemäß. Insbesondere betrifft dies auch die Einhaltung des von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossenen Kostenvolumens. Sobald eine Überschreitung des Kostenrahmens droht, hat der Verwalter dafür Sorge zu tragen, dass sich die Wohnungseigentümer mit dem Sachverhalt befassen und eine Entscheidung treffen.

In der obigen Entscheidung wurde klar herausgearbeitet, dass die Kontrolle der Einhaltung des Limits beim Auftraggeber, der Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch den Verwalter, verbleiben muss.

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschluss der Beauftragung eines Bauleiters Kriterien des Versicherungsschutzes festgelegt hat und diese nicht erfüllt werden, hat der Verwalter vor Abschluss des Vertrages die Wohnungseigentümer in Kenntnis zu setzen und eine Entscheidung dieser herbeizuführen, ob der Vertrag trotz dieser fehlenden Voraussetzung geschlossen werden soll.

Diese Entscheidungen zur Kostenüberschreitung und des Versicherungsschutzes des Beauftragten können nicht auf den Verwalter delegiert werden.

Andererseits hat das LG München I in diesem Zusammenhang entschieden, dass die fachliche Überprüfung des Beauftragten und auch die Prüfung der entsprechenden Verträge dazu auf den Verwalter übertragen werden können.

Aus den oben genannten Gründen wurde der WEG-Verwalter in Haftung genommen und der Wohnungseigentümergemeinschaft der Schadenersatzanspruch zuerkannt.

Dietmar Strunz

Rechtsanwalt

in Kanzleiforum 03/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz