Die Haftung und Versicherung des WEG-Verwalters für den baulichen Zustand
Der Wohnungseigentumsverwalter ist erheblichen Haftungsrisiken hinsichtlich seiner Pflichten für den baulichen Zustand der Wohnungseigentumsanlage aufgrund von hohen Schadenssummen ausgesetzt.
Die Haftung erstreckt sich insbesondere gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern, aber auch gegenüber Dritten wie z. B. Mietern, Grundstücksnachbarn oder Besuchern.
Besondere Bedeutung erlangen diese Haftungsprobleme, wenn der Verwalter selbst für die Verkehrssicherung aus dem Verwaltervertrag in der Pflicht steht.
In der Verwalterpraxis treten dabei folgende Fälle auf:
- Verjährung von Gewährleistungsansprüchen
- Auftreten oder Ausweitung von Feuchtigkeitsschäden
- Überwachung der Durchführung von baulichen Maßnahmen
- Unterlassen von Hinweisen zu Baumängeln und Schäden am Objekt und Grundstück
Möglichkeiten der Absicherung durch Versicherungen der Gemeinschaft und des Verwalters
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung:
Diese Versicherung ist durch die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 WEG abzuschließen.
Entsprechend der AVB dieser Versicherung ist der Verwalter eingeschlossen, soweit es sich um Haftungsfälle gegenüber Dritten handelt, die sich aus dem Zustand des Gemeinschaftseigentums ergeben.
Ausgenommen von diesem Versicherungsschutz sind Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Sachversicherung:
Reguliert werden Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum in aller Regel durch Feuer, Leitungswasser und Elementargefahren.
Soweit der Verwalter für den Eintritt des Schadensereignisses haftbar ist, kann der Versicherer beim Verwalter Rückgriff nehmen. Dies ist begründet im § 86 VVG, da der Ersatzanspruch gegenüber dem Verwalter auf den Versicherer übergeht.
Betriebshaftpflicht des Verwalters:
Abgesichert ist das Verwaltungsunternehmen mit seinen Mitarbeitern gegen Haftpflichtansprüche, die aus der Verwaltertätigkeit erhoben werden.
Entscheidend für den Eintritt der Versicherung sind die konkreten Angaben des versicherten Risikos im Versicherungsschein.
Nicht versichert sind primäre Vermögensschäden und Schäden aus vorsätzlichen und widerrechtlichen Handlungen.
Vermögensschadenhaftpflichtversicherung:
Diese Versicherung sichert den Verwalter gegen ausschließliche Vermögensschäden ab, die keine Folgen von Personen- oder Sachschäden sind.
Um Deckungslücken zu vermeiden, ist eine Kombination von Betriebshaftpflicht- und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sinnvoll.
Zu beachten sind auch die vertraglich vereinbarten Risikoausschlüsse, wie z. B. Pflichtwidrigkeits-, Erfüllungs- und Abwicklungsklauseln.
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung von Berufszulassungsregelungen für Immobilienverwalter wird der Versicherungsabschluss zur Pflicht und Voraussetzung für die Zulassung zur Ausübung der Verwaltertätigkeit entsprechend § 34 c Gewerbeordnung.
Dietmar Strunz
Rechtsanwalt
Kanzleiforum 9/2017
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz
